作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

9月20日，就在大家以期待的心情準備迎接中秋節(jié)的時候，香港股市卻迎來了黑色星期一。

周一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點，為去年10月來的首次 ，至當日收盤，恒指跌3.3%，跌去約1000點，收報24099點。

其中，地產股更是跌去6.69%，成為“重災區(qū)”。如香港本地地產股出現(xiàn)大跌，恒基地產跌13.34%、新世界發(fā)展跌11.54%，長實集團、新鴻基地產也跌超9%；而內房股方面，中國恒大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團、綠景中國地產、富力地產跌逾8%，雅居樂跌逾7%。

受創(chuàng)最大的當數(shù)是新力控股，因為股價暴跌，其于下午3時38分發(fā)布臨時停牌公告，原因有待公布。截止停牌前，新力控股股價僅剩0.5港元/股，跌幅達87.01%，最低位曾見0.37港元，市值僅剩17.85億港元。

關于港股大跌以及地產股受重創(chuàng)的原因，市場觀點眾說紛紜，有分析人士將其歸納為三大原因，另有業(yè)內人士看法則更傾向認為，此次地產股暴跌反映的是房企發(fā)展模式的轉換。

上述所指三大原因，市場分析指出，其一是受美國債風險影響，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美國財長耶倫（Janet Yellen）作為美國國債的“主理人”，再次向美國國會發(fā)出了“SOS”信號，直言美國聯(lián)邦債務違約將引發(fā)一場歷史性的金融危機——這一事件被解讀為是9月20日多數(shù)亞太股市開盤即崩盤的主因，香港、印度、新西蘭、澳大利亞、馬來西亞、新加坡、泰國全線下挫。

第二個原因，有認為是港股被惡意做空，證據(jù)是第三大權重股平安如今并無恒大的風險敞口，華夏幸福的事情也已交待清楚，但上周五就借著南下通道關閉的機會猛砸，意在做空恒指。分析人士認為，9月20日為故技重施。

而第三個原因，在香港市場影響最廣，因有券商消息稱，監(jiān)管層對香港開發(fā)商提出了新任務，要求他們幫助解決可能破壞社會穩(wěn)定的房屋短缺問題。而香港的主要公用事業(yè)，大都掌握在地產商手中，這或許可以解釋此次港股中不僅地產、銀行、保險普跌，還有軟硬公用事業(yè)類股票的下跌。

在大多投資者眼中，第三種原因不僅反映政策的風向改變，更多或許預示著這個行業(yè)的發(fā)展模式的改變，也將是開發(fā)商們需要直面的一個長期發(fā)展的問題。

針對今日（9月20日）的港股跳水，交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝援引路透社報道表示：香港房地產巨頭被要求解決香港房地產問題，如是，空置稅、新界開發(fā)、大規(guī)模填海等之前難以使用的開發(fā)模式或將開啟。香港是全球房地產最貴的市場。這是一個模式的轉換。

他剛剛于9月17日上午在2021博鰲房地產論壇發(fā)表主題演講時指出，房地產是一個長周期行業(yè)，但股票的價格波動以短周期的形式反映，蘊含著巨大的情緒成分。

僅隔三天，對于地產開發(fā)商未來發(fā)展的長期擔憂情緒就這樣通過股價暴跌傳達了出來。

事實上，對比主要開發(fā)住宅物業(yè)的恒基地產、長實等股價變化，收租股太古地產、九龍倉置業(yè)及恒隆地產雖有下跌，但跌幅約為4至5%，跌幅明顯小于住宅開發(fā)商。

摩根士丹利對于此次黑色星期一的分析是，發(fā)展商基本面上，商業(yè)地產股較理想，惟監(jiān)管風險明顯較高，因此偏好新地、嘉里建設和信置，多于恒地、長實和新世界。

如此看來，關于“模式轉換”的預測并非只是洪灝一家之言，也是大多數(shù)投資者的看法，而且不僅僅指向香港開發(fā)商。

同樣是在2021博鰲房地產論壇上，一向有“清醒者”之稱的恒隆地產董事長陳啟宗就指出，住房地產開發(fā)商賺大錢的機會基本上過去了：“老實說十幾年前甚至于20年前，我們就應該知道住房房地產這個商業(yè)的模式是不可持續(xù)的，當然我也理解，人在江湖、身不由己。”

因此，他給住房開發(fā)商提出了三個建議：

第一，仍然留在本行，因為反正這個行業(yè)不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但是你的風險比他們還要大，因為你要去買地。

第二，轉去做商業(yè)房地產，但這也是要非常小心的事情，因為商業(yè)房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當類似之處，但是也有相當不同之處。

第三，退出房地產。不是說沒有這個市場。但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產也是一個選項。

雖然陳啟宗這是對于內地開發(fā)商的建言，但是對于香港的住房開發(fā)商或許也同樣適用，商業(yè)模式畢竟都是有相通之處的。但在內房股方面，除了發(fā)展模式與盈利難題之外，或許更多的還反映了他們資金困難的處境。

畢竟9月20日，除了新力控股股價出現(xiàn)近90%的暴跌之外，另一家尚處于財務困境的企業(yè)——富力地產在港交所收市后，接連釋放兩項有關資金籌措的利好消息：

據(jù)碧桂園服務9月20日公告，旗下碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，以不超過100億元的代價收購富良環(huán)球，間接收購富良環(huán)球所持的各目標公司100%股權。

除了出售物業(yè)資產，當日傍晚，富力地產還發(fā)公告，執(zhí)行董事李思廉及大股東張力, 將提供約80億港元股東資金, 預計于未來一至兩個月內完成. 公司預期9月21日明日收到約24億港元。

富力地產表示，在主要股東提供財務支持后，加上現(xiàn)有可供使用的現(xiàn)金，集團仍預期有足夠資金應付于短期內到期的債務。其又表示，收到股東資金、預留利息以及其他財務費用后, 會考慮回購長年期票據(jù), 主因基于現(xiàn)行市價、可節(jié)省的利息及到期情況, 符合公司經(jīng)濟利益。

故而，在黑色星期一背景下，對于住宅開發(fā)商資金困境的擔憂，繼續(xù)炙烤著大家的心，有地產業(yè)內開發(fā)人士認為，近兩年拿了很多土地的房企未來的日子肯定不好過，除非是國企或央企，但他預測，房企“暴雷”可能也是一次發(fā)展的好機會，15-17萬億的（房地產）市場還在。

是的，未來黑色星期一或許還會繼續(xù)出現(xiàn)，關于房地產企業(yè)的資金擔憂還在延續(xù)，但是無論是上述的業(yè)內人士，還是陳啟宗、洪灝，對于中國房地產市場依然樂觀。陳啟宗如此預言：“需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為今天我們行業(yè)面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。”

不過關于房企的發(fā)展模式轉換，如今也已提到了日程上來了。

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原標題： 港股遇黑色星期一 地產股成“重災區(qū)”背后原因是什么？