丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部、CRIC研究
一季度，房地產行業各項數據指標可謂“慘烈”。房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%，房地產開發投資增速已連續12個月回落。商品房銷售面積同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。而房企一季度拿地面積僅為1339萬平方米，比上年下降了41.8%。
百強房企1-4月累計業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。4月單月業績同比降低58.6%，環比降低16.2%，環比降幅大于近年同期水平。與此同時，房企償債壓力依然有增無減。
二季度的三分之一已經過去，政策繼續松綁成為關鍵詞，僅4月份就有超40個省市落地救市政策，但收效甚微。對于房地產企業而言，擺在面前的是兩大生存問題：一個短期生存的“燃眉之急”，另一個是長久的發展模式。
比如，5月會是行業拐點嗎？市場底何時才能到來？融資難題與償債壓力如何尋得最優解？第二曲線能否成為拯救房地產主業的那根“稻草”？行業還會迎來哪些變局？等等。
值此“五·一”勞動節之際，我們推出系列策劃，從企業、政策、市場、土地、融資、物業和租賃入手，全面剖析2022年房地產市場開局表現以及行業之變，從變局中，為2022年樓市尋找確定性。
2022年以來，中國房地產行業下行壓力持續、市場整體表現保持低迷，疊加部分城市受疫情封控影響，4月百強房企銷售規模大降。
CRIC數據顯示，百強房企4月單月銷售操盤金額僅有4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，且降幅創下近年來單月業績同比降幅的最高水平。
受此影響，1-4月累計業績來看，百強房企整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。此外，百強房企全口徑銷售規模和權益銷售規模同比降幅均已“腰斬”。
圖：2022年1-4月百強房企單月業績表現及同比變動（億元）
圖：2022年1-4月百強房企累計業績表現及同比變動（億元）
疫情，仍然是房地產行業最大的不確定性。
4月，受疫情影響，房地產市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大。30個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線城市成交環比下降19%，同比下降47%；26個二、三線城市市場愈加慘淡，成交環比下降18%，同比跌幅擴至60%。
長三角地區市場近乎全面熄火。
受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態，封控時間過長勢必將降低居民收入及消費預期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱。以南京為例，案場客戶到訪量環比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點板塊出現開盤流搖現象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區市場全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價房、工抵房等屢見不鮮，渠道傭金點位持續提升，但實際轉化效果較差。
京津冀地區僅限于北京市場轉暖。北京新盤平均去化率穩步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區域市場難言好轉，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重。
大灣區市場復蘇進度弱于預期。
3月以來，廣州、深圳均因為疫情突襲而出現下滑。4月廣州市場緩慢復蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，部分外圍區域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍然沒有扭轉頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關外區域去化普遍承壓。
中西部地區市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區域分化加劇。以武漢為例，受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴重缺失，不少項目不拿預售證、暫緩開盤，新盤平均去化率低至20%，不同板塊、不同項目分化加劇，遠郊板塊營銷力度不斷加大，部分項目渠道傭金點位上漲至10萬元/套。
房企銷售業績表現側面反映出行業仍處于深度調整周期，市場持續低迷，行業風險尚未出清。
2022年以來，為促進行業的健康發展和良性循環，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時間。
短期內企業融資未有明顯回暖，1-4月，房企整體融資規模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發債占比僅有4%。多數房企流動性壓力持續。
目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險是企業保持財務定力及穩健經營的關鍵。
圖：2021年至2022年4月房企發債總量及境外債占比（億元）
注：發債僅指境內外發行的各類債券、優先票據、中期票據等，不包含各類貸款等
各項數據表現也意味著短期內企業盈利水平仍將繼續承壓。
2021年行業整體盈利表現不佳，營收增速放緩、利潤規模負增長。企業利潤率持續下行探底，各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。近九成企業毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。
行業盤整期下高杠桿、高周轉模式無法持續，企業經營邏輯正在加速轉變。
邏輯轉變牽一發而動全身，穩利潤的關鍵是需要房企多維度思考。比如，審慎拿地、優選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰略精簡，向管理要效益；堅持長期主義，在多元業務板塊擇優發展、提升資產質量和經營效益；回歸產品、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價等。
圖：2015-2021年行業典型上市房企整體利潤率水平及變動
注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加
數據來源：CRIC、企業公告
4月29日，政治局會議中關于房地產表述釋放積極信號，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。僅4月，就有40個省市落地救市政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，南寧、長沙等弱二線及三四線城市財稅刺激托市，但由于需求及購買力透支、市場信心尚未恢復等原因，難以扭轉市場持續下行趨勢。
房地產市場何時回穩？從目前形勢來看，只有激活相對充裕的改善性購房消費，才能真正快速實現回穩，因此，政策的刺激力度非常關鍵，尤其是下調核心城市二套房首付比例等措施。目前來看，行業回穩預期并不樂觀，核心城市預計在三季度有望觸底回穩，三四線城市將面臨更長的調整周期。
附：2022年4月中國房地產企業TOP50銷售排行榜
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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