作者：?jiǎn)讨t律師

來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

【律師總結(jié)】

關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)能否凍結(jié)、扣劃的問題，法律并無明確規(guī)定，各地法院裁判觀點(diǎn)不一。從理論上來說，商品房預(yù)售資金監(jiān)管屬于行政法規(guī)及以下位階的規(guī)定內(nèi)容，屬于行政機(jī)關(guān)與銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管的政策，法律位階較低。而強(qiáng)制執(zhí)行則是依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，法律位階較高。

但是從司法實(shí)踐來看，各地法院包括最高人民法院對(duì)預(yù)售資金能否被其他債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行問題均有不同的裁判。總體來看，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)首先保障建設(shè)工程價(jià)款，滿足工程建設(shè)之后，對(duì)于其他債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

申請(qǐng)執(zhí)行人在申請(qǐng)執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，被執(zhí)行人在商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被凍結(jié)、扣劃提出異議的，要有針對(duì)性的舉證，證實(shí)是否屬于監(jiān)管賬戶、是否能夠滿足建設(shè)工程的需要等問題。

【裁判觀點(diǎn)】

商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于保障建設(shè)工程進(jìn)度款的支付，保障用于工程項(xiàng)目的建設(shè)，保障購房者的利益。建設(shè)工程進(jìn)度款屬于支付建設(shè)工程施工企業(yè)的專款，其他債權(quán)人申請(qǐng)從監(jiān)管賬戶中執(zhí)行款項(xiàng)的，人民法院不予支持。

【最高人民法院判例】

南通八建不服山東高院執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)工程進(jìn)度款申請(qǐng)復(fù)議案（2016）最高法執(zhí)復(fù)33號(hào)執(zhí)行裁定書

【簡(jiǎn)要案情】

一、海逸公司與國(guó)龍投資、國(guó)龍房地產(chǎn)借款合同一案，山東高院在審理中保全凍結(jié)了國(guó)龍投資在中國(guó)銀行青島某支行的存款2億元，后判決國(guó)龍投資支付海逸公司2.08億元等。判決生效后，海逸公司向山東高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；

二、南通八建公司是建設(shè)工程的施工企業(yè)，向山東高院提出異議，認(rèn)為上述凍結(jié)的賬戶是居民購買政府限價(jià)房的公積金專用賬戶，屬于用于支付施工企業(yè)的專款，南通八建對(duì)該款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)，請(qǐng)求解除對(duì)該賬戶的凍結(jié)，并將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移到南通八建；

三、山東高院認(rèn)為，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院有權(quán)凍結(jié)、劃撥登記在被執(zhí)行人名下的銀行存款，裁定駁回了南通八建的異議請(qǐng)求；

四、南通八建不服，向最高人民法院申請(qǐng)復(fù)議。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

一、案涉工程進(jìn)度款是否屬于工程款；

二、工程進(jìn)度款能否從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中執(zhí)行；

【裁判結(jié)果】

山東高院裁定駁回南通八建的異議請(qǐng)求；最高人民法院裁定撤銷山東高院異議裁定；

【裁判規(guī)則】

一、工程進(jìn)度款是發(fā)包人根據(jù)工程形象進(jìn)度，按照施工合同的約定，按照承包人實(shí)際完成的工程量，支付給承包人的工程款，是工程項(xiàng)目最終決算之前的主要支付方式。本案中，南通八建作為施工企業(yè)，國(guó)龍投資作為發(fā)包人，案涉款項(xiàng)確屬工程款范圍；

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是國(guó)務(wù)院要求各地制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，確保資金用于工程建設(shè)，保障購房者利益的政策。《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定了商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。最高人民法院最終裁定撤銷了山東高院的異議裁定，支持了南通八建的請(qǐng)求。

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原標(biāo)題： 最高法：商品房預(yù)售資金應(yīng)保障支付工程進(jìn)度款，他案不得執(zhí)行！