從銀行開發貸的額度情況來看，目前大部分銀行都面臨沒有額度或者額度緊張的情況，雖然有個別銀行目前的地產額度還是比較充足（主要是因為之前的房地產貸款占比較低），但按監管的要求，銀行的開發貸業務只能平穩增長，也即不能短期劇增。整體來看，各家銀行的額度空間差異很大，但因整體融資收緊，因此對交易對手及目標項目的篩選標準都已相應提高，具體比如開發商的實力以及項目所處地段和銷售前景都需納入考慮。相比開發貸收緊的情況，銀行按揭貸款的額度則更加緊張，大的原則也是挑選優質項目，一手樓盤還需重點關注完工風險，二手房的按揭貸款則基本都已暫停。

就前融業務而言，我們目前的業務操作邏輯已發生很大的改變。以往的融資邏輯更多的是依賴房企所屬集團的兜底，比如房企所屬集團通過其他融資途徑取得現金或者通過其他項目的現金回流支付我們的前融本息或收益。在當前的監管形勢下，房企所屬集團或其他項目基本都是自顧不暇，甚至我們更擔心的是他們會挪用項目公司的資金，因此我們前融的業務邏輯出現了以下兩個調整：一是需特別關注項目公司獲取銀行開發貸的可行性，并盡量準確地預測銷售回款（包括銀行的按揭貸款發放）；二是強化投后管理，比如嚴格監控開發商的資金使用，防止開發商與總包單位串通并套走銀行開發貸的資金或者銷售監管賬戶里的資金。

自8月份地產基金暫停備案以來，越來越多的私募機構、三方代銷/財富機構、投資管理公司等開始找信托機構合作“信托+基金/有限合伙”的股權投資類業務，其中7月份以來股權投資類信托產品的發行數量與發行規模達到了歷史新高。以我們的情況為例，我們目前主要是與信托機構、銀行私行一起合作“信托+有限合伙”的股權投資業務，我們西政（GP）發起設立有限合伙企業，集合信托計劃認購合伙企業份額（LP），三方共同解決信托產品代銷問題。因信托機構大部分情況下都不會允許信托資金與銀行開發貸并存，且大部分銀行在項目公司層面有信托融資時都不會再繼續發放開發貸，因此我們目前是將信托產品的代銷銀行與開發貸放款銀行做捆綁處理，以解決前融資金與開發貸的并存問題。具體來說，我們主要有如下兩個考量：

1. 我們前融資金在房企繳完地價后完成進入，如果前融資金必須在銀行開發貸之前完成退出，那么前融資金的存續時間會非常短（比如只有3-5個月），這種情況下我們的前融收益過低，機會成本會偏大。另外銀行開發貸到底能不能順利放下來，這個我們必須提前找銀行溝通或確認好，還有就是房企能否找過橋資金先置換掉我們的前融資金，不然風控出現真空期的情況下我們一般都不敢配合開發商去申請開發貸款（有補充風控措施的另當別論）。當然，在項目銷售可期的情況下，即便項目公司無法取得銀行的開發貸，我們的前融資金還是照樣可以存續到項目銷售階段。

2. 在開發貸業務能同時捆綁給信托產品代銷銀行的前提下（原則上銷售監管賬戶也要在該銀行開立），我們的前融資金可以跟開發貸并存，前融存續周期可以拉長，收益也能得到更好的保障。從投后監管的角度來說，開發貸的放款行對項目公司的資金使用以及銷售回款的監管將更為有效，對我們前融資金的退出也將起到更好的保障作用，畢竟“信托+有限合伙”的產品架構下銀行、信托和我們西政三方其實是捆綁到了一起。

我們注意到，自今年幾家百強房企出現債務危機以來，地產前融機構對項目的投后管理變得空前地重視。除了章證照的共管、房企所屬集團及實控人的擔保或兜底安排、股權過戶/質押或土地抵押等常規風控措施，前融機構對項目的施工進度、成本、銷售價格等的管控正在逐步加強，對項目公司財務及資金使用的強管控則尤為明顯。

在我們目前的前融業務中，我們對項目本身的現金流管控也嚴格了很多，比如對于銀行發放的開發貸以及項目的銷售回款，我們在使用監管方面會特別注意防范開發商通過總包單位套走資金，進而影響我們前融資金退出層面的還款來源。除此之外，前融機構與開發商的信任機制面臨更加嚴峻的道德考驗，比如不少前融同行告訴我們要注意觀察開發商是否會私下偷用公章，也有同行直接采用在保險箱前安裝高清監控探頭的做法。總之，大家的生存似乎都很不易……