作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）

民企參拍積極性下挫，本地國企平臺拿地成為“主流”。

闊別近5個月之久，首輪土拍熱度最高的重慶終于迎來第二批集中土拍。作為首輪土拍規(guī)則最為“寬松”的城市，土拍規(guī)則全面升級之后，重慶第二輪集中土拍表現(xiàn)如何？與首輪有何差異？土拍熱度、盈利空間和房企拿地態(tài)度發(fā)生了怎樣的變化？

01

供應(yīng)變化：土拍規(guī)則全面升級

規(guī)模較首輪降四成

從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，重慶（僅考慮主城九區(qū)）二輪集中土拍供應(yīng)宅地較首輪明顯減少，涉及42宗宅地，總供應(yīng)建面僅447萬平方米，較首輪總供應(yīng)規(guī)模減少了36%；分區(qū)域來看，北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)等環(huán)線外區(qū)域土地供應(yīng)比較集中，分別有9、8、8宗，南岸區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、江北等區(qū)域供地相對較少，均不足5宗。

由于重慶首輪土拍規(guī)則十分寬松（不限地價(jià)、不限房價(jià)、不競自持、不競配建），房企參拍熱度高漲，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，是22個重點(diǎn)城市中溢價(jià)率最高的城市。為了：控地價(jià)、控房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，重慶第二輪集中土拍規(guī)則全面升級。主要調(diào)整有以下四點(diǎn)：

第一，對每宗土地均設(shè)置了最高限價(jià)，嚴(yán)控溢價(jià)率水平，最高限價(jià)溢價(jià)率設(shè)置在6%-15%之間，嚴(yán)格控制地價(jià)水平；

第二，新增“競自持”環(huán)節(jié)，報(bào)名開發(fā)商數(shù)量≥2家的地塊，當(dāng)?shù)貕K價(jià)格觸頂后，然后競自持比例，部分地塊還引入了“競品質(zhì)”的模式；

第三，增加配建租賃住房指標(biāo)，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標(biāo)，占比大約40%；此舉旨在落實(shí)國家保障性租賃住房供給要求，利于加快建立租購并舉的住房制度；

第四，本次土拍還將對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，積極跟進(jìn)中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”相關(guān)舉措，也能一定程度上預(yù)防房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。

熱度變化：整體溢價(jià)率降至0.02%
28宗成交地塊中僅一宗地溢價(jià)成交

和首輪集中土拍的火熱相比，重慶第二輪集中土拍可謂降至“冰點(diǎn)”。本輪集中土拍重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達(dá)33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

從溢價(jià)率情況來看，重慶第二輪集中土拍溢價(jià)率較首批也降幅顯著。第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.02%，較首輪下降了近43個百分點(diǎn)。從溢價(jià)成交地塊占比來看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價(jià)成交，并且還是超低溢價(jià)成交，溢價(jià)率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價(jià)成交的地塊；而重慶首批次集中成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價(jià)成交，其中32宗土地高溢價(jià)成交（溢價(jià)率超過30%），從這一點(diǎn)也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。

03

盈利空間：平均地房比降至0.52
盈利空間較首輪顯著提升

與首輪土拍的寬松規(guī)則不同，重慶第二輪土拍全面升級，采用“限價(jià)+競自持+精品質(zhì)（部分）”的競價(jià)規(guī)則，加之近期多數(shù)房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點(diǎn)城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標(biāo)配”。多重壓力之下，重慶土地?zé)岫认陆狄苍谝饬现校敬渭型僚某山坏?8宗土地27宗是以底價(jià)成交的。

而就盈利情況來看，平均地房比為0.52（不考慮含自持租賃的地塊，下同），較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區(qū)界石組團(tuán)S標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)S58-1/01地塊，樓面價(jià)僅有4767元/平方米，這一價(jià)格較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價(jià)要低4%（該地在首輪集中出讓，樓板價(jià)4975元/平方米），按照周邊在售項(xiàng)目平均銷售價(jià)11700元/平方米來測算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀。即使是本場土拍中唯一溢價(jià)成交的北碚區(qū)蔡家地塊（樓板價(jià)7641元/平方米），按照周邊在售均價(jià)15000元/平方米來測算的話，地房比也僅有51%，也能保持良好的盈利。

進(jìn)一步來看一下本場土拍單價(jià)最貴的地塊——觀音橋區(qū)H06-5/04地塊，該地被中海底價(jià)競得，樓面價(jià)13300元/平方米，該地位于觀音橋地王1.7公里處（中海在首輪集中土拍中競得，樓板價(jià)高達(dá)15307元/平方米）。對比兩地價(jià)格來看，本次土拍樓板價(jià)較地王價(jià)格下降了13%，而周邊的新房單價(jià)在20000元左右，地房比為67%，這也是本場土拍中地房比最高的地塊，依然能實(shí)現(xiàn)一定的盈余。

04

 企業(yè)拿地：民企參拍積極性下挫
本地國企平臺拿地成為“主流”

從競得土地房企來看，首輪土拍中表現(xiàn)積極的龍湖、融創(chuàng)（拿地金額近百億）等房企表現(xiàn)均不積極、甚至未參拍，成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”的；除此之外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數(shù)央企低價(jià)抄底。相比之下，民營企業(yè)參拍積極性明顯下挫。

實(shí)際上，就拿地成本來，雖然部分地塊起始樓板價(jià)較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價(jià)成交，對比首輪成交樓板價(jià)來看，相當(dāng)一部分地塊價(jià)格較之前有明顯的下調(diào)，拿地成本有明顯下降，盈利預(yù)期也將明顯提升，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補(bǔ)倉。

整體來看，在土拍全面升級的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫，在提前中止了9宗地塊后，還流拍了5宗地，流拍率高達(dá)33%，同時整體溢價(jià)率也由首輪的43%降至0.02%；28宗成功出讓地塊中僅1宗溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交，市場熱度降至“冰點(diǎn)”。

展望未來，在當(dāng)前市場下行、緊資金的雙層壓力，企業(yè)對于現(xiàn)金流越發(fā)看重，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，接下來土拍市場轉(zhuǎn)冷、底價(jià)成交將成為普遍現(xiàn)象，尤其是那些非熱點(diǎn)城市，地方國企平臺“兜底”的現(xiàn)象還會出現(xiàn)。

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原標(biāo)題： 快評 | 首輪土拍熱度最高的重慶，第二輪集中供地跌入“冰點(diǎn)”