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【最高人民法院判例】
拍賣土地使用權時應按房隨地走的物權變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為無效
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）
裁判要旨：
執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，該拍賣行為應為無效。
案情介紹：
一、新疆高院在執行新疆天山水泥股份有限公司（下稱“天山公司”）申請執行新疆交通物資供應公司（下稱“物資公司”）一案中，查封了被執行人物資公司名下位于烏魯木齊市土地證號為烏國用（2000）字第0001798號的土地（下稱“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍賣有限公司將該土地進行拍賣。李輝競得該宗土地，新疆高院作出（2008）新執字第4－2號執行裁定書（下稱“4-2號裁定”），確認該宗土地使用權歸買受人李輝所有。
二、被執行人物資公司就上述拍賣行為，向新疆高院提出執行異議，認為：上述土地屬劃撥用地，且未將土地使用權與地上建筑物等一并處理，故請求撤銷新疆高院（2008）新執字第4－2號執行裁定書及對該宗土地的拍賣。新疆高院作出（2011）新執二監字第10號執行裁定（下稱“10號裁定”）：撤銷4-2號裁定，撤銷對上述土地使用權的評估拍賣行為。
三、李輝向最高法院申請復議，請求：維持4-2號裁定，撤銷10號裁定。最高法院裁定：駁回李輝的復議申請，維持10號裁定。
四、新疆高院退還李輝拍賣款，天山公司、物資公司與新疆北方機械化筑路工程處三方協議將上述土地過戶到新疆北方機械化筑路工程處名下。申請執行人天山公司向新疆高院申請終結本次執行程序，新疆高院裁定準予終結。
裁判要點及思路：
《物權法》第一百四十六條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”
執行法院在拍賣土地使用權時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執行行為違反了法律規定。執行法院以執行行為違反法律規定為由，裁定4-2號執行裁定及撤銷上述土地使用權的評估拍賣，并無不當。
實務要點總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人注意房地分離時，單獨處理房或地是否應遵循房地一體的處理原則結合最高法院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：
一、當事人需注意執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分的，因造成房地分離的現狀違反了法律的強制性規定，故該拍賣行為應為無效。此時，當事人可以向法院申請裁定撤銷該拍賣裁定和裁定該拍賣行為無效。
二、因房地分離，即便當事人通過生效判決實現債權的方式取得訴爭房產并辦理了房產證，但因生效法律文書中未涉及爭議房產項下的土地使用權，且房屋產權轉讓并不導致土地使用權一并轉讓的法律后果，所以在該當事人未依法領取土地使用權證的情況下，又將訴爭房產出賣給他人的轉讓行為因違反行政法規的禁止性規定而無效。
三、此外，關于國有劃撥土地轉讓的問題，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，當事人在轉讓國有劃撥土地時，應注意國有劃撥土地的轉讓須經過有批準權的人民政府予以審批，未經批準的，轉讓合同無效。
相關法律：
《物權法》
第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
第一百九十條 抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權人。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條 下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條第一款 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十一條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于拍賣土地使用權時應按房隨地走的物權變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為應為無效的詳細論述和分析。
本院認為，“根據《中華人民共和國物權法》第一百四十六條規定：‘建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。’人民法院強制拍賣建設用地使用權時，應當嚴格遵循該條規定。本案執行法院在拍賣上述土地使用權時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執行行為違反了法律規定。新疆高院以執行行為違反法律規定為由，裁定撤銷（2008）新執字第4-2號執行裁定及撤銷上述土地使用權的評估拍賣，并無不當。
如果申請復議人認為執行行為給其造成了損失，可通過相關法律途徑尋求救濟。
綜上，裁定：駁回李輝的復議申請；維持新疆維吾爾自治區高級人民法院（2011）新執二監字第10號執行裁定。”
案件來源：
最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應公司買賣合同糾紛執行案復議裁定書》【(2011)執復字第16號】
延伸閱讀：
有關拍賣土地使用權時應按房隨地走的物權變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為應為無效的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。
1、當事人雖通過生效判決實現債權的方式取得訴爭房產并辦理了房產證，但該法律文書中未涉及爭議房產項下的土地使用權，房屋產權轉讓并不導致土地使用權一并轉讓的法律后果，在該當事人未依法領取土地使用權證的情況下，又將訴爭房產出賣給他人的轉讓行為因違反行政法規的禁止性規定而無效。
案例一：《上海某公司與南京某公司房屋買賣合同糾紛上訴案》【江蘇省無錫市中級人民法院（2010）錫民終字第0974號】
本院認為，“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，權屬有爭議的房地產或者未依法領取權屬證書的房地產，不得轉讓；土地為出讓性質的，應當依法交納相應的土地出讓金，并取得土地使用權證書方能轉讓房地產。南京某公司雖然通過生效判決實現債權的方式取得訴爭房產并辦理了房產證，但該法律文書中未涉及爭議房產項下的土地使用權，房屋產權轉讓并不導致土地使用權一并轉讓的法律后果，南京某公司至今未提供其申請辦理土地使用權過戶審批及支付土地出讓金的相關證據。在未依法領取土地使用權證的情況下，南京某公司將訴爭房產出賣給上海某公司的轉讓行為因違反行政法規的禁止性規定而無效。本院對上海某公司要求依無效合同取得無錫市人民中路199號無錫機電大廈裙房一至四層確認歸其所有的上訴請求，依法不予支持。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。”
2、執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，拍賣行為應為無效。
案例二：《贊皇縣仁德房地產開發有限公司、中國農業銀行股份有限公司石家莊新區支行與河北日升昌科工貿有限公司、石家莊開發區華鵬實業有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》【河北省石家莊市中級人民法院（2015）石執復字第00050號】
本院認為，“《物權法》第一百四十六條規定：‘建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。’據此，人民法院在強制拍賣土地使用權時，應當嚴格遵循此‘房地一體’的原則。本案中，執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，拍賣行為應為無效。在當事人提出異議后，執行法院以拍賣行為違反法律規定為由，裁定撤銷該拍賣行為并無不當。”
3、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，國有劃撥土地的轉讓應當經過有批準權的人民政府予以審批，未經批準的，轉讓合同無效。
案例三：《南通三九焊接機器制造有限公司與南通三九焊接設備有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》【江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終997號】
本院認為，“涉案土地使用權證載明土地使用權類型為劃撥土地而非出讓土地。我國劃撥土地使用權制度是把土地作為一種重要的社會公共政策資源，實現特定的社會公共利益。劃撥土地系無償取得，但土地使用權人對劃撥土地使用權的處分受限。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。綜合上述規定，國有劃撥土地的轉讓應當經過有批準權的人民政府予以審批，未經批準的，轉讓合同無效。”
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