西政財富 
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作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
由于地產(chǎn)項目融資長期以來體現(xiàn)的“債性”以及在長期市場的培養(yǎng)下，投資人已習(xí)慣非標融資的高收益類產(chǎn)品。但是，隨著私募基金行業(yè)頻繁爆雷的影響，目前投資人對私募基金產(chǎn)品的接受度逐漸減弱，私募基金“募資難”的問題越發(fā)明顯。
按照以往的操作方法，一些股權(quán)類管理人其在發(fā)行地產(chǎn)私募基金時通常也會包裝成“明股實債”類的基金產(chǎn)品，并通過產(chǎn)品設(shè)計最終將資金輸入給開發(fā)商用于其前融項目。但隨著《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理第4號》（下稱“4號規(guī)范”）的頒布以及監(jiān)管叫停“明基實貸”類基金產(chǎn)品，加之，目前基金備案的難度、投資人對私募基金的接受度問題，在此番的地產(chǎn)融資寒冬下，一方面一些開發(fā)商以及投資人開始逐漸接受“真股類”地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品，股權(quán)類私募基金管理人亦逐漸轉(zhuǎn)向做“真股”類產(chǎn)品投資于地產(chǎn)項目；另一方面，一些機構(gòu)以及一些私募基金管理人為了維持生存，充分發(fā)揮其以往積累的高凈值客戶資源優(yōu)勢，通過其自身或其關(guān)聯(lián)方在金交所/金交中心發(fā)行收益類產(chǎn)品，繼續(xù)為一些地產(chǎn)項目提供前融資金。
西政財富特對市場上一些機構(gòu)及私募機構(gòu)通過金交所/金交中心通過發(fā)行金交所/金交中心相關(guān)收益權(quán)類產(chǎn)品進行房地產(chǎn)項目前融業(yè)務(wù)進行總結(jié)。
需特別注意的是，本文對金交所/金交中心相關(guān)產(chǎn)品的合規(guī)性以及私募管理人相關(guān)業(yè)務(wù)的合規(guī)性不予探討。
（一）項目公司及標的項目
1.標的項目：XX項目；
2.項目公司：XX公司。
（二）掛牌方及摘牌方
1.掛牌方：項目公司所屬集團（暫定）；
2.摘牌方：資金方或其指定主體。
（三）產(chǎn)品名稱
XX資產(chǎn)收益權(quán)1號產(chǎn)品（暫定）。
（四）融資規(guī)模
不超過4億元。
（五）融資期限
1.融資期限為6+6，滿6個月后有一次提前還款權(quán)利，還款金額不低于1億元；
2.在標的項目住宅銷售比例達到50%時，掛牌方須償還全部融資本息。
（六）資金用途
用于標的公司支付土地價款及項目開發(fā)建設(shè)。
（七）融資成本
綜合成本為17-18%/年；其中：7-8%于每筆款投出后5個工作日內(nèi)以服務(wù)費的方式向指定的第三方支付；0.3%于掛牌后15個工作日內(nèi)向交易所支付，并按照10%/年計收利息、按半年付息。
（八）還款來源
1.標的項目銷售回款；
2.項目再融資置換；
3.集團資金調(diào)配。
（九）退出方式
項目方及其集團償還融資本息、回購股權(quán)。
（十）放款條件
1.資金方無償受讓項目公司99%股權(quán)，剩余1%股權(quán)質(zhì)押于資金方；
2.簽署整套投資協(xié)議，落實資金方對項目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施。
（十一）風(fēng)控及增信擔(dān)保措施
序號 | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首筆款放款后60日內(nèi)完成土地使用權(quán)后置抵押，并取得他項權(quán)利證書 |
2 | 股權(quán)質(zhì)押 | 放款前，質(zhì)押項目公司剩余1%股權(quán) |
3 | 無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保 | 1.集團有限公司保證擔(dān)保； 2.有現(xiàn)金流的項目公司提供保證擔(dān)保 |
4 | 章證照管理 | 共管 |
5 | 賬戶共管 | 1.所有賬戶增加資金方預(yù)留印鑒 2.最后一道U盾由資金方人員單管 3.新設(shè)賬戶須經(jīng)過資金方同意 |
6 | SPV公司股東會表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
7 | 向項目公司委派董事 | 是 |
8 | 項目公司董事會表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
9 | 向項目公司委派監(jiān)管人員 | 派駐聯(lián)席財務(wù)一名，對項目公司付款享有全部的審批權(quán)、查詢權(quán)，并有權(quán)獲知項目公司當月銷售情況表、動態(tài)成本表、工程及銷售進度情況以及下月工程及銷售計劃。項目公司按照【40】萬元/年的標準支付咨詢服務(wù)費用于支付財務(wù)人員工資 |
10 | 融資資金的封閉使用 | 收款賬戶預(yù)留資金方人員印鑒印鑒確保放款資金專項劃轉(zhuǎn)至項目公司用于繳納地價款及項目開發(fā)建設(shè) |
11 | 開發(fā)貸資金的封閉使用 | 存續(xù)期內(nèi)如辦理開發(fā)貸，須提前一次性歸還資金方全部本息，方可配合進行解押 |
12 | 項目銷售回款的封閉使用 | 銷售回款封閉于本項目或歸還融資本息，不允許融資方集團調(diào)回 |
13 | 進度節(jié)點監(jiān)管 | 集團及項目公司需對融資存續(xù)期內(nèi)的取得土地證、取得工程規(guī)劃許可證、取得施工證、項目開盤、項目住宅銷售比例達到50%等節(jié)點進行保證擔(dān)保承諾 |
14 | 成本監(jiān)管 | 項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費用四項成本費用總額為X億元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為2億元，資金方有權(quán)拒絕超出約定總額的相應(yīng)劃款 |
15 | 資金歸集 | 首筆融資款投出起12個月屆滿前15個工作日、10個工作日、3個工作日，融資方及其集團需將其應(yīng)付款項總額的30%、70%、100%劃轉(zhuǎn)至資金方與掛牌方的共管賬戶，進行提前歸集。如未按期歸集，須按照每日萬三的標準支付違約金 |
16 | 降價銷售權(quán) | 是 |
17 | 強制操盤權(quán) | 是 |
18 | 隨售權(quán) | 是 |
19 | 拖售權(quán) | 是 |
20 | 交叉違約 | 集團及其關(guān)聯(lián)方對資金方及其其他已投項目、任何第三方金融機構(gòu)、非金融機構(gòu)及其他任何債權(quán)方的違約 |
二、交易結(jié)構(gòu)及交易流程
（一）交易架構(gòu)
（二）交易流程
1.由融資方所屬集團作為掛牌方，通過金交所/金交中心掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的資產(chǎn)收益權(quán)，收益權(quán)金額5億元，轉(zhuǎn)讓對價牌4億元。
2.交易所登記備案后，投資人投資該收益權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品，并委托資金方指定的主體管理、摘牌，投資人產(chǎn)品認購款支付至募集賬戶。
3.資金方指定主體收到投資款后放款至掛牌方融資方，融資方將該資金專項劃轉(zhuǎn)至項目公司用于地價款及開發(fā)建設(shè)。
4.放款前需完成項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)押等先決條件，放款后60日內(nèi)完成土地抵押，待掛牌方按約定歸還全部本息后解除抵、質(zhì)押手續(xù)及配合融資方回購股權(quán)。
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目進行簡要總結(jié)，更多項目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風(fēng)險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標題： 最新金交所房地產(chǎn)項目前融方案
