作者：真叫東坡

來源：巴路君（ID：baluzhengguijun）

本次新冠狀病毒肺炎雖然致死率不算高，但傳染性非常強，對經濟的影響很大，2月份的PMI跌至35.7，企業的信心似乎并不足，這種情況下地產企業會受何影響呢？筆者嘗試對這一問題進行分析。

1.對房產銷售影響有多大？

在疫情期間，房產銷售肯定有重大負面沖擊，除湖北外，其它地區房產銷售的影響可能持續兩三個月左右。

從過往歷史來看，2003年的非典對當時處于上升階段的房地產業的銷售影響很大，但對施工和投資的沖擊并不明顯。2003年中國商品房市場還在高速發展，2003Q1房地產領域從銷售到投資都出現了過熱跡象，一季度商品房銷售額同比增速達到45.2%，受非典影響，特別是疫情被國家重視并開始全國嚴控以后，房地產銷售額增速以及銷售面積均大幅下滑（如下面兩圖），受疫情影響嚴重的廣東、北京和香港概莫能外，而且香港中原城市指數報價跌至31.37的歷史最低點。今年和非典那年不一樣的是，現在房地產市場在國內經濟中占比比較大，居民杠桿率更高，如果居民收入受影響，導致地產銷售下滑和斷月供，這個行業對經濟帶來的沖擊可能會遠高于非典當年，畢竟02年我國的商品房市場才開始大量起步，那時居民杠桿率更低，城市化進程還在高速起步階段，而現在房地產的銷售特別是銷售面積基本上已經到了拐點，再疊加新冠肺炎疫情的影響，今年疫情期間，特別是2-4月份，房產銷售應該都是同比負增長。

非典前后我國房地產施工面積、投資完成額和銷售額情況

數據來源：中金研報。

非典前后廣東省商品房銷售面積情況

資料來源：中指院數據

從克爾瑞發布的2月份全國主要房地產企業全口徑銷售情況來看，除恒大外，其余房企銷售同比均大幅下跌，平均跌幅接近50%。恒大的降價政策應該產生了一些積極作用，但是否有水份還要看有多少能轉化為報表預收，是否持續還要看3月份的銷售情況。

2.稅收繳納和土地購置有何影響？

地產企業的資金支出中，土地購置費、土地增值稅和企業所得稅是非常重要的三個方面，如果銷售不佳，支出能否減少或延緩呢？如果去年底或1月份拿的地，這部分面臨一定土地購置費支出壓力，當然部分地方ZF延長了企業繳納土地購置費的時間。土地增值稅和企業所得稅的繳納對企業的影響相對有限，土地增值稅一般是按月度預繳，項目竣工結算時進行匯繳清算，如果月度沒有施工或結算，那土增稅基本就不用繳納；企業所得稅一般是月份或季度預繳，第二年5月份之前進行年度匯繳清算，即使以前少繳納了，現在也還沒有受影響的時間。

3.融資情況有何變化？

開發型房企都是高杠桿運行，所以有息負債本息的支付壓力一直較大。由于銀行涉房貸款一般只有四證齊全的開發貸和并購貸，而沒有流貸，同時地產企業公開市場現在只能借新還舊，所以原有債務的滾動就非常重要。在疫情發生后，銀行受到的指導是應續盡續，但原有債務還是需要按時償還，所以在銀行涉房貸款政策發生明顯變化前，房企的資金壓力仍然較大；而交易所和交易商協會對地產企業的融資政策有所放松，以前被關小黑屋的企業重新開始活躍在公開債券發行市場。從利率上來看，公開市場的發債利率水平基本上都有所下降，以一年期的供應鏈ABS來看：碧XX前年發在6.2%，到了現在變成了4%左右；世X前年發在5.4%，現在3.6%；年前1年期7%的時X，現在5%以下，公司債直接放棄2年只發3年和5年期。搞得很多老司機都說，現在真是下不去手啊！

4.ZF對地產的政策有何變化？

我們想要確認的是ZF對地產的政策是否有放松？如果有，有多大程度的放松？根據筆者的觀察，中央和地方ZF對地產的政策上略有區別，部分地方政府想通過刺激房產市場來拉經濟，但中央的政策還是房住不炒，央行和銀保監會也都表示房地產金融政策沒有調整和改變，遵循一城一策原則。中央的政策可以理解為救企業、保就業，但不過分刺激市場，對地產市場的態度是托而不舉。 

一個好的觀察樣本：2月21日，河南駐馬店市發布新規，將職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%；同時，對在市中心城區、各縣城區購買首套居住房屋的人還給予補助，包括各類人才補助200元/平、大中專以上畢業生補助150元/平，農民工補助100元/平。但好景不長，2月28日，河南省委、省政府約談了駐馬店市人民政府，要求其提高政治站位，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求駐馬店市政府切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期的三穩目標。

另外，一城一策的22個城市更是比較好能觀察中央涉房政策的樣本。以蘇州為例，2月28日，蘇州住建局發布通知，降低預售門檻，以前規定必須現房銷售的因疫情影響可以提前相應天數預售，不能按期竣工和交房的，可以按期順延，這樣的舉動更多的是對以往過于嚴苛的涉房政策進行糾偏，更多體現出保企業的目的，如此類托而不舉的政策可能是未來相當長一段時間內的涉房政策主基調。

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原標題： 疫情下的地產企業