基本案情：惠州仲裁委員會(huì)作出的（2013）惠仲案字第173、173-1號(hào)仲裁裁決，開發(fā)商麥雅公司應(yīng)支付華建公司、華建惠州分公司建設(shè)施工工程欠款48158998.73元及利息、律師代理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、鑒定費(fèi)、交付驗(yàn)收資料等，并沒(méi)有明確華建公司、華建惠州分公司對(duì)麥雅公司應(yīng)收工程款享有優(yōu)先權(quán)，且已經(jīng)過(guò)了主張優(yōu)先權(quán)的時(shí)效。

邱美連與麥雅公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了開發(fā)商麥雅公司出售給其的案涉房產(chǎn)絕大部分購(gòu)房款653636元。麥雅公司于2010年10月9日出具《收款收據(jù)》，載明收到其支付購(gòu)房款653636元，沒(méi)有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證。

一審法院于2014年8月15日在查封房產(chǎn)上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執(zhí)字第282號(hào)之四執(zhí)行裁定，預(yù)查封了案涉65套房產(chǎn)，包括麥雅公司抵債給邱美連的房屋，預(yù)查封期限為三年。

關(guān)于邱美連對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。最高法院參照?qǐng)?zhí)行異議司法解釋第二十八條的規(guī)定，認(rèn)為：邱美連認(rèn)為其對(duì)案涉房產(chǎn)享有權(quán)利，在向一審法院提出案外人執(zhí)行異議被駁回之后，提起本案案外人執(zhí)行異議之訴。因仲裁裁決未確認(rèn)華建公司、華建惠州分公司對(duì)麥雅公司應(yīng)收工程款享有優(yōu)先權(quán)，故原判決適用執(zhí)行異議司法解釋第二十八條來(lái)認(rèn)定邱美連享有的權(quán)益能否排除執(zhí)行，是正確的。

首先，關(guān)于案涉《認(rèn)購(gòu)書》是否屬于合法有效書面買賣合同的問(wèn)題。麥雅公司于2010年1月13日取得案涉房產(chǎn)所在樓盤的房屋預(yù)售許可證，邱美連與麥雅公司于2010年10月9日簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，一審法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4號(hào)裁定預(yù)查封案涉房產(chǎn)。一審法院于2014年8月15日在查封房產(chǎn)上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執(zhí)字第282號(hào)之四執(zhí)行裁定，預(yù)查封了案涉65套房產(chǎn)，預(yù)查封期限為三年。從時(shí)間來(lái)看，簽訂《認(rèn)購(gòu)書》先于人民法院查封。從內(nèi)容來(lái)看，《認(rèn)購(gòu)書》中載明了當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、價(jià)款及付款方式等內(nèi)容，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且麥雅公司已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，原判決認(rèn)定其為合法有效的書面買賣合同，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定。華建公司、華建惠州分公司關(guān)于《認(rèn)購(gòu)書》性質(zhì)上是以房抵債協(xié)議，不是商品房買賣合同的再審申請(qǐng)理由不能成立。

其次，關(guān)于邱美連是否在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的問(wèn)題。原判決根據(jù)邱美連提交的物業(yè)費(fèi)及公攤電費(fèi)的收據(jù)認(rèn)定其在查封前已合法占有案涉房產(chǎn)，并無(wú)不當(dāng)。華建公司、華建惠州分公司沒(méi)有提供證據(jù)推翻原判決認(rèn)定的該事實(shí)，其關(guān)于邱美連沒(méi)有合法占有案涉房產(chǎn)的再審申請(qǐng)理由不能成立。

第三，關(guān)于邱美連是否已支付購(gòu)房款的問(wèn)題。雖然邱美連并沒(méi)有以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式向麥雅公司實(shí)際交付所有房款，但以房抵債亦是支付購(gòu)房款的一種形式，在麥雅公司對(duì)此予以認(rèn)可，并出具了收款收據(jù)的情況下，原判決認(rèn)定邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了案涉房產(chǎn)絕大部分購(gòu)房款653636元，并無(wú)不當(dāng)。華建公司、華建惠州分公司不能提供充分證據(jù)推翻原判決認(rèn)定的相關(guān)事實(shí)，其關(guān)于邱美連未支付購(gòu)房款的再審申請(qǐng)理由沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。

最后，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記是否因邱美連自身原因造成的問(wèn)題。案涉房產(chǎn)因設(shè)立了抵押以及被人民法院查封，未能辦理過(guò)戶登記。故原判決認(rèn)定非因邱美連自身原因未辦理過(guò)戶登記，并無(wú)不當(dāng)。

最終最高法院作出（2018）最高法民申3970號(hào)《民 事 裁 定 書》認(rèn)定邱美連對(duì)案涉房產(chǎn)享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

執(zhí)行難，難點(diǎn)之一在查人找物，雖然目前法院執(zhí)行人員通過(guò)網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)調(diào)查相關(guān)財(cái)產(chǎn)信息只需2分鐘，網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)已與公安部、自然資源部等16家單位和3900多家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。可以查詢被執(zhí)行人全國(guó)范圍內(nèi)的存款、不動(dòng)產(chǎn)、車輛、證券、網(wǎng)絡(luò)資金、理財(cái)產(chǎn)品、個(gè)人對(duì)外投資等16類25項(xiàng)信息。即形成了法院和工商、公安、不動(dòng)產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)等部門的“總對(duì)總”，地方法院申請(qǐng)最高法院指令被執(zhí)行人及其財(cái)產(chǎn)所在地法院查詢財(cái)產(chǎn)信息的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”查控關(guān)系。但仍存在一些缺陷，需要申請(qǐng)執(zhí)行人主動(dòng)查找。

對(duì)此，我們編寫了《執(zhí)行法律法規(guī)匯編》、《執(zhí)行中參與分配相關(guān)法律法規(guī)匯編》、《執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南相關(guān)法律法規(guī)》、《執(zhí)行法官責(zé)任承擔(dān)法律法規(guī)匯編》、《合法規(guī)避執(zhí)行實(shí)踐操作技巧指南》。如何把“法律白條”落到實(shí)處，需要各級(jí)機(jī)關(guān)配合，更離不開法律工作者精益求精的服務(wù)！

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