金融審判研究院 
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作者：初明峰、劉磊、張款款
來源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
編者按
本文援引判例涉及兩個問題：1、案外人在標的物被查封后的啟動確權訴訟取得有利判決，能否作為執行異議得依據？2、案外人借用房地產開發資質開發房產，能否對抗被借名人債權人對名下房產的執行？因文章題目字數有限，筆者在題目中僅體現了第2項焦點問題，具體解讀及風險提示詳見實務分析。
裁判概述
房地產開發關系國計民生和社會公共安全，故國家將房地產開發作為特種行業，實行市場準入許可限制。借用房地產開發資質違反法律及行政法規相關規定，與房地產行業行政管理基本政策相悖。借用資質開發房地產存在過錯，法院據此認定借用者不享有足以排除強制執行的民事權利并不缺乏依據。
案情摘要
豐源貸款公司、夏元龍系天縱房地產公司債權人，執行法院依據其申請于2014年10月14日裁定查封天縱房地產公司名下案涉房產。
2. 海利食品公司以上述房產系其借用天縱房地產公司資質開發為由提出執行異議，法院于2015年1月19日作出執行裁定駁回海利食品公司的異議。海利食品公司未在15日內提起異議之訴。
3. 另查明，海利食品公司于2014年11月10日提起另案訴訟，要求確認上述訴爭房產歸其所有。該案歷經一審、二審，法院于2018年12月19日作出（2018）皖民終726號民事判決，判決案涉房產屬海利食品公司所有并判定天縱房地產公司配合過戶。
4. 海利食品公司以上述（2018）皖民終726號民事判決為依據，再次提出執行異議。法院經審查后作出（2019）皖12執異字24號執行裁定，駁回海利食品公司的異議申請。
5. 海利食品公司繼而提起案外人異議之訴，一審法院支持其阻卻執行訴請，二審改判駁回。海利食品公司向最高人民法院申請再審，亦被駁回。
爭議焦點
案外人在查封后取得的確權判決是否可作為對抗執行的依據？資質借用方是否享有可對抗資質提供方的金錢債權人的實體權益？
法院認為
本院經審查認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第二款規定：“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。”具體到本案中，根據一、二審查明的事實，一審法院系在2014年10月14日分別根據豐源貸款公司、夏元龍的申請作出民事裁定，對涉案房產進行了查封。而海利食品公司、蔣北平是在2014年11月10日對相關房產提出確認之訴，該訴一、二審判決的作出時間分別為2018年6月14日、2018年12月19日，晚于查封時間。海利食品公司、海利房地產公司、蔣北平以生效判決對相關房產權屬已作出認定為由要求排除執行理據不足，二審法院未支持其該部分訴請并不缺乏依據。
同時，對于借用房地產開發資質問題?，F行法律及司法解釋雖未明確規定借用資質合同無效，但探究城市房地產開發相關法律及行政法規，國家對于借用房地產開發資質，明顯采用禁止、限制至少是不鼓勵的態度?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十條規定房地產開發企業應當具備名稱、組織機構、固定經營場所、注冊資本、足夠的專業技術人員等條件?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第五條規定房地產開發企業應當具備100萬元以上的注冊資本，4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；第九條規定房地產開發主管部門對房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目；第三十四條規定未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由房地產開發主管部門責令限期整改，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照?；谏鲜鲆幎?，可以認為，房地產開發關系國計民生和社會公共安全，故國家將房地產開發作為特種行業，實行市場準入許可限制。借用房地產開發資質違反法律及行政法規相關規定，與房地產行業行政管理基本政策相悖。二審法院認定海利食品公司、海利房地產公司、蔣北平借用資質開發房地產存在過錯，并據此認定其不享有足以排除強制執行的民事權利并不缺乏依據，海利食品公司、海利房地產公司、蔣北平申請再審理據不足，本院不予支持。
案例索引
（2021）最高法民申1618號
相關法條
第二十六條 金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分別處理：
（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，應予支持；
（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支持。
（三）該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。
金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。
非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。
申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。
實務分析
實際開發人借用他人資質進行房地產開發，實際開發人與資質提供方的資質借用協議并不能對抗資質提供方的交易相對方，這并沒有爭議。但是，實際開發人依據借用協議能否對抗資質提供方的普通金錢債權人，則存在較大爭議。
有觀點認為，在查明被執行不動產確屬名實不符的情況下，資質提供方的金錢債權人在執行中查悉的代持財產并不能屬于資質提供方的責任財產，實際開發人借用資質違規開發雖應當承受相應懲罰，但讓其承擔財產被執行的風險有些懲之過重。
實務中也有相反觀點，本文援引判例即是如此。本文援引案例認為，借用他人資質開發房地產的行為有別于其他的代持行為，關系國計民生和社會公共安全。這種行為違反法律及行政法規相關規定，與房地產行業行政管理基本政策相悖，其所為的實體權益在執行異議中不應予以保護。筆者認為，本文援引案例的裁判精神能夠有效遏制房地產開發中的資質借用亂象，值得肯定。
此外，本文援引案例中還涉及爭議標的物被查封后案外人另案提起確權訴訟的情形。站在案外人的角度，筆者特別提醒：（1）爭議標的物被查封后，案外人又通過另案取得的確權判決對抗執行的，法院不予支持；（2）本文援引判例中，案外人提起執行異議被駁回未及時啟動異議之訴，而是選擇另案提起確權之訴，這種操作風險極大。原因在于，若案外人未能在法定期間內提起異議之訴，法院此后完全可以以重復異議為由對案外人的異議申請不再受理。因此，案外人應充分了解訴訟程序，避免遭受不必要損失。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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