杠桿地產 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
最近這周，渝派房企命途多舛，杠桿地產總結一句話：幾家歡喜幾家憂。
龍湖組織架構大調整，將地產航道獨立，總部輕量化設置，向管理要紅利，看上去決心滿滿。
金科則有點小麻煩，黃紅云前妻公開喊話，搞得有點不愉快。
曾經的“渝派房企三甲”之一協信更惱火，100多億元的債務逾期，前幾天，重慶市第五中級人民法院發布的公告顯示，重慶市協信遠創實業有限公司被申請破產，申請人為北京易禾水星投資有限公司。
在重慶地產圈里，除了曾經的“三甲”，還有最近的“五朵金花”，從排名也可以看到，他們分別是：龍湖、金科、華宇、東原、協信。
龍湖、金科、協信的消息，最近桿友們應該聽得很多了。華宇和東原活得如何？
華宇發債背后
7月9日，華宇集團2021 年面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）于在上交所上市。
根據此前披露，此次發行規模為5.1億元，票面利率7%，主要用于償還即將回售或到期的公司債券。
因為這次債券發行，杠桿地產也得以看到并未上市的華宇集團背后的部分財務狀況。活得到底如何？數據來說話。
下圖可以看到，房地產銷售業務還是華宇集團的主力軍，2018-2020年，營業規模上整體營收呈增長趨勢，分別為103.54億元、135.48億元、163.36億元。但毛利潤和毛利率就沒那么樂觀，2020年的影響還是挺明顯。
其中毛利潤從2019年的39.28億元降到2020年的37.55億元；毛利率降得更厲害，從2019年的28.99%降到2020年的22.99%。
再來看看其他財務指標，華宇集團有幾大增降。
首先是營收穩步趨升，上面有說就不贅述了；
另外還有貨幣資金上升，2020年，華宇集團的貨幣資金為117.8億元，比2019年多了近50億元。
其次總有息債務大增，同樣2020年，華宇的總有息債務為323.3億元，同比上漲近80億。
受此影響，資產負債率增加，從2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。
下降方面，2020年，反映企業經營情況的經營活動產生的現金流量凈額，華宇集團降幅明顯，從2019年的16.86億元降至2020年的14.25億元。
再就是毛利率，前文杠桿地產有說；連帶營業利潤率有所下滑；凈資產收益率逐年下降。
錢越來越不好賺了，大部分房企都不例外。
此外，從華宇的有息負債期限結構可以看到，3年內要償還的債務占比達到78.41%，短期債務壓力還是比較明顯。好在融資渠道還算通暢。比協信活得好。
項目品質問題需要注意，就杠桿地產了解，最近維權的情況有點多。
東原滑落
接下來是東原地產。
2014年，東原地產重組迪馬股份，完成借殼上市。目前，上市公司迪馬股份的主營業務分為房地產和專用車制造兩大板塊。但從收入占比來看，房地產開發業務絕對是他的“頂梁柱”。
如2020年報披露，迪馬股份房地產開發物業服務收入195.77億元，同比增長7.48%，毛利率20.09%；
專用車生產業務收入9.76億元，同比增長3.24%，毛利率21.80%；
建筑業收入4.21億元，同比增長86.43%，毛利率13.37%。
以東原的體量，這個營收增速和毛利率實際上都是偏低的。
2021年上半年，東原地產的表現如何？
從中指院統計的銷售榜單里杠桿地產看到，和2019上半年比，東原掉出前50，滑落至53位，權益銷售額排名第72位。
前段時間，迪馬股份發布了關于2021年當年累計新增借款的公告。
公告顯示，截至2021年5月31日，公司借款余額（含發行債券）為人民幣207.19億元，較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元。公司當年累計新增借款超過2020年末凈資產182.89億元（經審計）的20%。
五個月規模增長了27.8%，超過了去年央行和住建部制定的房企融資新規里的上限15%。
不過話說回來，能融到資都是好事。
7月初，迪馬股份發布公告，從業務發展、融資和信批等方面全面調整，側面也可以看到其求變的決心。
03
會更好嗎？
回顧上半年，我們聽到了太多悲傷的故事。
閩系房企先后折戟、某位川派大佬也傳出不好的消息，大魚吃大魚的跡象漸顯，跑可能死，不跑死的概率更大。
與閩系等相比，渝派房企還算是堅強的。雖然各自都有些大小問題，但目前尚在合理范圍。
其他如愛普、新鷗鵬、財信等在重慶樓市上的動靜也越來越小，但對于如今的地產圈來說，沒有消息就是最大的好消息，某種程度上是對的。
下半年會更好嗎？就在杠桿地產寫這篇文章時，傳來上頭全面降準的消息，這或許是個好消息。
一切還在進行時，結果如何尚未可知，但愿都會更好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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