克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
在二季度房企償債壓力即將到來的情況下，或將引發更多房企的違約。
近期房地產項目并購融資落地、商品房預售資金監督管理政策糾偏、多地下調首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁，但值得注意的是當前房企違約潮仍繼續爆發，大部分的企業的償債壓力并未有所好轉，行業至暗時刻仍在繼續，當前房企的債券到期壓力情況如何？仍有哪些房企在發債？
01 1月發債量不及歷史一半 房企發債未迎來爆發
據不完全統計，2022年1月100家典型房企發債475億元，環比上升50.3%，較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。開年以來得益于機構額度充足，另外政策支持并購貸款發放以及保障房租賃不計入“三條紅線”等宏觀環境回暖，也促使房企的發債量較去年年底進一步上升。
不過值得注意的是，歷年來1月房企的發債量一般較高，2019-2021年的1月房企發債量均超過千億元，而今年1月房企的發債量則不足500億元，同比下降63.0%，降幅較大。雖政策持續出臺維穩市場，但房企違約潮仍在持續爆發，在此情況下，大部分的房企發債受限，使得房企發債總量遠低于歷史同期。而2月份房企的發債情況來看，截止2月18日，100家典型房企發債約為150億元左右，企業的發債量也并沒有迎來大爆發，房企當前的發債情況仍顯“克制”。
02 當前新發債券以國資隊為主 部分企業也積極拓展新型融資方式
而從發債的企業來看，2022年1月國資隊發債占比達到49.6%，較2021年四季度約70%及以上的占比有所下降。一方面主要在于隨著更多宏觀政策的支持，機構的發債企業白名單也擴大到了更多優秀的民營房企；另一方面部分房企也積極尋求境外到期債券的展期工作，上坤、大發、榮盛、禹洲、祥生等企業展期成功，發行新債完成了交換要約。所以整體來看，當前新發債企業仍以國資隊為主，輔以少部分優秀的民營房企。
特別值得注意的是，在保障性租賃住房貸款、并購貸款等多種融資方式受支持的情況下，有部分房企積極拓展自身融資渠道，發行了綠色債券、并購票據、住房租賃公司債。招商蛇口、建發地產、華僑城等多家國資房企成功發行并購債。此外，旭輝控股、遠洋集團、中海地產等發行綠色債券也進一步拓寬了企業的融資渠道。
03 上半年房企境外債到期壓力較大 或將迎來新一波的違約潮
在當前機構的白名單主要針對國資企業以及部分優秀的民營企業的情況下，房企債券違約還在不斷發生，且由境外債券的違約帶來的連鎖反應也可能引發境內債券危機。根據同花順數據顯示，近幾年來房企境內債違約規模連年翻番，2021年房企境內信用債違約數量就達到52只，約是2020年的3.5倍，重點房企債券違約涉及金額約506億元。
根據監測數據，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元，雖較2021年降低了約20%，但在監管去杠桿的趨勢下，壓力仍然相對較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。
特別值得注意的是，上半年房企的境外債償還壓力較大，1-6月境外債到期占總債券到期量超過60%，3、4、6月份到期境外債分別約為401億元、461億元、432億元，在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環融資相對較難，需動用自有資金進行償債，這對部分本就流動性緊繃的企業來說則是雪上加霜，或將進一步引發更多房企的違約。
總的來看，近期并購貸、保障性租賃住房、預售監管資金相關政策的發布，進一步展現了監管層對于維護房地產行業健康發展的態度，部分房企的正常融資需求得到滿足，但由于監管趨勢、房企違約潮持續等多重影響，房企發債量雖有所恢復，但相較于歷史同期仍下滑較大，當前諸如并購貸、保障性租賃住房、綠色票據等融資只有小部分優質房企得以發行，流動性困難房企仍需自救，因此行業困局短期內難言改善，而在二季度房企償債壓力即將到來的情況下，或將引發更多房企的違約。
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