對于中國REITs來說，《通知》堪稱里程碑事件。

北大REITs課題組張錚教授，將其點評為：

“公募REITs試點對于中國不動產投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。”

具體來說，它的看點有以下幾個。

◆ 其一，明確了試點項目范圍。

優先六大區域：京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲；

大多是經濟發達、人口聚集、基礎設施建設強的地方，成渝不在內，東北也無名

優先六大行業：倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網絡。

既有傳統基建、又有新基建，都是攸關民生的大資金量項目，背靠國家信仰，資產公信力強。

優先五大園區：國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區、國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區。

要么是高級別行政區，要么是高新高潛力產業園，事實證明，果然經濟條件才是最大話語權。

◆ 其二，明確了試點項目具體條件：

具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力。

PPP項目應依法依規履行政府和社會資本管理相關規定，收入來源以使用者付費為主。

現金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

權屬清晰、成熟收益好，優中選優。

顯然，監管對公募REITs項目的要求較高，目的也很明確：在建期項目不要，就是要盤活存量。

◆ 其三，明確了REITs交易架構：公募+ABS。

公募好理解，與它對應的是“私募”。

私募投資人數量上限是200，公募不限；私募起投規模要一定量，公募甚至可以每股一元錢。

至于ABS，則是資產證券化。

其奧妙之處就在于，將流動性低、但有穩定現金流的資產，轉化為可流通交易的證券資產。

以優質不動產資產為錨，將公募與ABS深度綁定，既派出基金公司、又派出券商資管/基金子公司，監管對于這次REITs可謂慎之又慎。

它相當于給“大基建”打開了另一條融資通道，也給投資者打開了另一投資渠道。

不是非標，也不是私募，還安全低風險，因為資質不好、收益不佳的資產很難被證券化。

無怪乎市場感慨：我們有幸見證。

不再是類REITs，金融市場期待已久的公募REITs，或者叫真REITs，大幕徐徐開啟。

為什么是基建？

偌大的中國，本就一向有著“基建狂魔”之稱。

當這份證監發40號文出來后，所有人更是歡欣鼓舞，仿佛看到了一場基建盛宴。

有數據表明，中國已形成的存量基礎設施達130萬億，假如10%可用于REITs，就是13萬億。

上萬億的資金，將從資本市場滾滾而來。

曾經為融資發愁、為地方政府債臺高筑發愁的基建，似乎找到了一個絕佳接盤俠。

要說為什么是基建接盤俠？

得先從為什么公募REITs選基礎設施為試點，或者說，為什么不是房地產說起。

國內對REITs有不同譯本，以前叫“房地產投資信托基金”，現在叫“不動產投資信托基金”。

但不論把它翻譯為什么，它的兩大重要基礎資產是：房地產和基礎設施。

放眼全球，房地產類REITs是最為成熟的。

美國1960年房價停滯，為了匯集資金運用于大型商業房地產計劃，正式開創了REITs。

但直到2007年，基建REITs才誕生，而真正有了可觀發展更是等到2012年后。

截至5月4日，美國目前有244只權益型REITs，總市值約為10673億美元，其中基建類REITs共6只，市值占比約為21%。

（資料來源：興證宏觀）

（資料來源：興證宏觀）

不只是美國，日本、新加坡幾個成熟市場，先跑起來的無一不是房地產，基建REITs姍姍來遲。

為何我們偏偏率先選擇了基建？

因為上述市場當它們在推出房地產REITs時，宏觀背景都是——房地產熊市，要刺激房地產。

另外，不止是它們，在全球42個具備REITs制度的經濟體中，大部分也都是在經濟低迷、經濟危機以及經濟增長動力不足時推出REITs。

對比之下，我們國家——

疫情沖擊+經濟下行：推出REITs正當其時。

房價上漲+樓市調控：房地產不能輕舉妄動。

再者，無論是417會議，還是其他動向，都表明：2020注定是基建大年，基建扛起經濟大梁。

為此，在房地產魔幻+后疫情基建大潮中，選擇穩健的基礎設施、而非敏感的房地產作為試點，對于風聲鶴唳的中國金融市場而言，更是上策。

好一個接盤俠

而以基建作試點，又對基建有什么效果？

最直接的是化解地方政府債務。

無論是過去還是現在，城投公司基建融資，幾乎都是通過擴大負債。尤其是城投非標，動輒10%以上的高融資成本，地方政府隱形債務過重。

一方面是政策快馬加鞭。

加快審批大基建項目、加快發行地方政府專項債，一次次釋放流動性，基建所需資金量大。

一方面要化解地方債務。

為實現債務置換和化解，打贏那一場風險防范戰，政府早已出手，也正在出手。

鹽城清退8%以上融資，泰州緊隨其后，常州不甘示弱；建湖多地對定融按下暫停鍵……

控成本、限非標，地方城投平臺借著政策春風摘掉網紅帽子，調整轉型，在此一舉。

為此，如何在不增加債務杠桿的情況下加大基礎設施建設？REITs作為非債務融資是更優選。

除此之外，在過去，我國的基礎設施項目在建成之后，不能夠出售變現，只能由原來的投資方即地方政府或平臺公司長期持有，屬于城市資產。

哪怕收益再好，也只能“束之高閣”。

屬于存量資產，不活。

從某一角度而言，實在是有些浪費。

這次的REITs相當于為它加了一根杠桿。

堅持“權益導向”的它，所依托的是資產權益、資產基礎，而不是過去的融資主體信用。

過去那些收益好的優質項目（如收費公路、橋梁、地下管網等），可以打包賣給社會基金，在資本市場流通，仍由城市使用，但由投資人來持有，政府想要買回，在資本市場交易即可。

如此一來，地方政府不用為債發愁。

過去那些存量的基礎設施項目，也被變現盤活，資金被引入大基建領域，實現了一個良性循環。

解決了債務問題，還可以加杠桿融資。

活脫脫一個老實“接盤俠”。

而有了REITs接盤的基建，反之又可以更好地扮演起“國難思基建，基建扛大梁”的經濟角色。

一舉多得，不可謂不香。

誰將能受益？

無疑，政策為基礎設施“開門”。誰握有符合條件的優質項目資產，誰首先就將成為受益者。

對于一些尚不能上市的城投企業而言，這次公募REITs給了它們一次在資本市場公開流通的機會，也給了一次降低負債、直接融資的機會。

前提是，它們有優質基礎設施項目。

而受益者遠不止于城投企業。

公募REITs將基礎設施和資本市場連接起來，監管派出基金公司，也派出券商資管公司，誰先搞懂基建REITs，誰就先擁有市場，先人一步。

不過具備這樣能力的公募基金公司，實屬鳳毛麟角。這次奶酪誘人，但吃起來壓力也不小。

還有一位更大的受益者，是投資人。

REITs是以優質不動產資產為錨的股票，基建類更是背靠政府信仰的國家級項目，是百姓心中的“安全防線”，也是穩健投資人的最佳選擇。

長期以來，普通居民并無太多除房產和股票、債券之外的投資渠道，很難滿足資產配置多樣化。

但公募基建REITs之下——

安全性強，收益性強，增值性強、流通性強，居民儲蓄可有效轉化為資本市場長期資金。

這與1月銀保監會《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》提出的——多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金，不謀而合。

與此同時，新基建投資企業，參與發行管理環節的各專業機構，如保薦機構、基金銷售機構、資產評估機構……以及保險金融機構等，都將受益。

就好像俠之大者，為國接盤。

在2020年的難關里，它給了很多人一種現實而積極的意義。

公募REITs已經調研醞釀了多年，試點終于啟動，對于金融市場的所有參與主體來說，都是一種鼓勵。這種金融創新，倒逼著市場轉型成長。

雖然復雜而艱難，雖然操作上尚有諸多難關，雖然經驗不多，但不積跬步無以至千里，第一步已經邁了出去。剩下的，就交給時間和實踐。

參考資料：

《孟曉蘇："除了REITs，沒有更好的金融創新可講"，這句話獻給當下的中國》，網易研究局；

《基建REITs：經驗與機遇》，興證宏觀；