作者：債市小白菜

來(lái)源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）

碎碎念：這兩天難得又“熱鬧”起來(lái)，“地產(chǎn)圈”、“城投圈”都炸開(kāi)了鍋，一則財(cái)政部通知引發(fā)市場(chǎng)熱議，小白菜也學(xué)習(xí)了下多位大佬大咖的意見(jiàn)，多有分歧：有人說(shuō)這是一次劃時(shí)代改革，也有人說(shuō)只是虛驚一場(chǎng)，過(guò)度解讀大可不必……試點(diǎn)將推進(jìn)，子彈仍在飛，未來(lái)發(fā)生多少實(shí)質(zhì)影響，后續(xù)有待觀察。小白菜姑且寫(xiě)個(gè)備忘錄，以作記錄學(xué)習(xí)！

6月4日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

雖然政策提到了四項(xiàng)政府非稅收入，但市場(chǎng)貌似主要關(guān)心土地出讓金這點(diǎn)，畢竟可能關(guān)系地產(chǎn)、城投的未來(lái)……

政策背景

簡(jiǎn)單扯兩句政策的背景，這個(gè)要從18年說(shuō)起：

2018年3月，中共中央印發(fā)《深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革方案》，提出由稅務(wù)部門“承擔(dān)所轄區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)稅收、非稅收入征管等職責(zé)”。                         

2018年7月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳同年印發(fā)《國(guó)稅地稅征管體制改革方案》，提出“按照便民、高效的原則，合理確定非稅收入征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)到稅務(wù)部門的范圍，對(duì)依法保留、適宜劃轉(zhuǎn)的非稅收入項(xiàng)目成熟一批劃轉(zhuǎn)一批，逐步推進(jìn)”。

也就是說(shuō)，隨著非稅收入劃轉(zhuǎn)征收逐步推進(jìn)，本次土地出讓金劃轉(zhuǎn)，就類似于此前的社保轉(zhuǎn)為稅務(wù)部門征收，差不多是一個(gè)道理。 

而這個(gè)統(tǒng)一到稅務(wù)部門征收，本質(zhì)就是為了提高效率，統(tǒng)一進(jìn)行“出納”，有利于監(jiān)管。  

為什么反響這么大？

《通知》剛出來(lái)的時(shí)候，小白菜的胖友圈、交（hua）流（shui）群討論的飛起，也許解讀過(guò)了度，但是更應(yīng)該引起我們思考的是，為什么市場(chǎng)這么關(guān)注？被延伸了解讀的“點(diǎn)”是不是正是市場(chǎng)一直有一根神經(jīng)繃著的、極其脆弱敏感、擔(dān)心有朝一日政策出手的一顆“暗雷”呢？

（1）城投層面：土地財(cái)政遠(yuǎn)去？ 

我國(guó)財(cái)政收入“四本賬”：一般公共預(yù)算收入、政府性基金收入、社會(huì)保險(xiǎn)基金收入、國(guó)有資本本經(jīng)營(yíng)收入。其中一般公共預(yù)算（第一本賬）規(guī)模最大，20年占比52%，主要為稅收貢獻(xiàn)，占比84%；政府性基金收入（第二本賬）規(guī)模次之，占比27%，主要來(lái)自土地出讓金（占比90%以上）及發(fā)行專項(xiàng)債。 

20年，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為8.41萬(wàn)億（地方一般公共預(yù)算收入10.01萬(wàn)億），同比增長(zhǎng)15.9%。今年前4個(gè)月，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.14萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)35%。 

94年分稅制改革至今，土地出讓金這塊大蛋糕居然已經(jīng)如此之大，其所有權(quán)和分配權(quán)基本由地方政府來(lái)章掌控，可見(jiàn)土地出讓收入作為地方政府財(cái)源的重要性。 

在這個(gè)背景下，有一種解讀就是此次改革，這塊蛋糕要被收回，土地財(cái)政結(jié)束，劃時(shí)代！

但是冷靜下來(lái)想想，如此突兀收掉這個(gè)小金庫(kù)，怕是整個(gè)市場(chǎng)都涼涼，驚天地泣鬼神的那種！這不是頂層設(shè)計(jì)所想看到的，任何政策改革的背后都離不開(kāi)一個(gè)“穩(wěn)”字……

但是仔細(xì)看下，政策明確提到：除本通知規(guī)定外，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 

也就是說(shuō)，只是征收機(jī)構(gòu)變了，從自然資源部征收轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收，并未改變土地出讓金的歸屬權(quán)，地方利益并沒(méi)有受損到“土地財(cái)政沒(méi)了”的地步……（至少目前，未來(lái)也許吧，至少政府會(huì)逐漸引導(dǎo)其擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴） 

在以前，土地出讓金征收：國(guó)土部門與受讓人簽合同，國(guó)土部門開(kāi)繳款通知書(shū)（明確面積、土地禿然高收入總額、繳納方式等），受讓人繳納款項(xiàng)入地方國(guó)庫(kù)。 

而現(xiàn)在，流程如下： 

（2）地產(chǎn)層面：房地產(chǎn)稅來(lái)臨？

2021年5月，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。 

時(shí)間一前一后，前腳剛出的推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的消息，后腳又來(lái)個(gè)《通知》，難免讓人想入非非…… 

因此，另一個(gè)解讀就是：土地財(cái)政的小金庫(kù)被沒(méi)收，地方財(cái)政失衡，那怎么辦呢，就想辦法利用房地產(chǎn)稅來(lái)彌補(bǔ)，改革的這一錘子，就是為房地產(chǎn)稅落地開(kāi)路…… 

同上所述，等小金庫(kù)真的被動(dòng)了，再來(lái)YY這個(gè)吧……（至少目前來(lái)看，與房地產(chǎn)稅沒(méi)啥子關(guān)系） 

不過(guò)說(shuō)到這個(gè)房地產(chǎn)稅，倒是可以多說(shuō)兩句，未來(lái)房地產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行！ 

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅，呈現(xiàn)“輕持有、重交易”的特征，相關(guān)稅種主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)相對(duì)較低。中長(zhǎng)期，在地方依賴土地財(cái)政難以為繼（不管政策層面、還是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代來(lái)看，都難以支撐）的大背景下，訴諸于房地產(chǎn)稅或許更為可行，龐大的存量房地產(chǎn)稅收潛在貢獻(xiàn)大，而且與國(guó)外相比，我國(guó)的房地產(chǎn)稅在全國(guó)稅收中占比確實(shí)偏低。隨著改革推進(jìn)，……,（還是先立法吧，短期還看不到呢）  

（3）為什么是這些地區(qū)試點(diǎn)？ 

看到市場(chǎng)不少在YY這個(gè)，說(shuō)什么“選擇試點(diǎn)城市，中央的考慮范圍不只是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)熱度和對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，還會(huì)考量城市的特殊性，即當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力是否高效，政策落地后能否產(chǎn)生快速的市場(chǎng)反響等” 

有沒(méi)有這么復(fù)雜，小白菜不曉得（上頭怎么想，我等白菜如何窺知），但是看著這些揣測(cè)還是有道理的！！！  

政策影響幾何？ 

（1）一般公共預(yù)算變“胖”？ 

土地出讓金進(jìn)入一般公共預(yù)算，賬本變了。（有幾位大佬指出并未變化，請(qǐng)忽視本條） 

（2）更好“監(jiān)管”土地出讓金 

中央層面，能夠相對(duì)實(shí)時(shí)掌控地方政府土地出讓金收入和支出情況。用大白話來(lái)說(shuō)，就是錢中央不拿走，但是地方?jīng)]法隨心所欲花錢了，可操作空間變小。 

（3）有助于城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 

2020年9月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍有限支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》，要求十四五期間，以省（區(qū)、市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。

改革一定程度上會(huì)降低地方政府的自由裁量空間，未來(lái)迫于“監(jiān)管”可能會(huì)逐步落實(shí)。 

（4）提高土地出讓金征管效率

稅務(wù)部門畢竟強(qiáng)制性還是更勝一籌的！

（5）地產(chǎn)層面

主要還是更規(guī)范帶來(lái)的影響，不規(guī)范多的企業(yè)當(dāng)然會(huì)有所影響：比如房企拿地后，繳納土地出讓金，此前可能時(shí)間上有彈性空間，后面可能這種空間變小，而這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)會(huì)影響到其資金壓力，總體上就是操作空間被壓縮。

此外，勾地方面可能也會(huì)有所影響，難度可能加大。

城市更新（舊改）層面是否利好的前提是小金庫(kù)被動(dòng)了，搞土拍沒(méi)動(dòng)力了，開(kāi)發(fā)商通過(guò)城市更新增加地方社會(huì)效益自然會(huì)受到熱捧，不過(guò)前幾天上海成立最大城市更新基金倒是對(duì)城市更新行業(yè)有比較大的實(shí)實(shí)在在影響。 

整體而言，對(duì)地產(chǎn)影響有限，核心還是供需關(guān)系，而這背后又因?yàn)橹醒肱c地方的矛盾：中央想“三穩(wěn)”，但地方對(duì)于土地市場(chǎng)或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是想著去推動(dòng)，而不是打壓，畢竟市場(chǎng)好了，土地出讓金上升，財(cái)政收入增加，何樂(lè)而不為呢？ 

（6）城投層面 

對(duì)于城投公司，拿地主要有三種方式：1）土地一級(jí)整理；2）土地注入；3）招拍掛。一級(jí)整體影響倒還好，土地注入本來(lái)也有限制了，招拍掛環(huán)節(jié)，對(duì)于比如地方政府先征后返還企業(yè)等行為會(huì)有所打擊，城投在一級(jí)市場(chǎng)拿地，增加政府性基金收入，但政府返還給城投，資金在政府空轉(zhuǎn)，并未形成有效財(cái)力。（這個(gè)打擊也是好事） 

本文結(jié)束語(yǔ) 

長(zhǎng)期而言，政策對(duì)于整體發(fā)展還是有一定的整個(gè)面意義的！ 

值得期待！ 

但是，有一點(diǎn)小白菜覺(jué)得還是要關(guān)注：后期分配機(jī)制！如果分配機(jī)制機(jī)制發(fā)生變化，即中央和地方對(duì)于土地出讓金按照比例來(lái)分配，那么…… 

政策全文如下：

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 【筆記】“土地出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收”備忘錄