作者：桿姐

日光之下，天天見證歷史。

通稿發(fā)完，下午股市馬上起反應(yīng)，紅透半邊天。補(bǔ)回了一些之前的虧損，桿姐也總算能有點(diǎn)余額假期去市區(qū)邊緣露營了……

重要會(huì)議的解讀，相信桿友們下午應(yīng)該看得差不多。之于房地產(chǎn)，這次的措辭更急迫，五一之后大概率會(huì)有一大波更重磅的放松行動(dòng)。

一邊是各種給信心；另一邊，房企們2021年的成績單甚至都還沒交完。冰火交融，場面甚是魔幻。

近日又有一些房企扎堆月底發(fā)布2021年業(yè)績。以史為鑒，可以更好地判斷當(dāng)下與未來。大風(fēng)大浪之下，更為脆弱的中小房企生存情況如何？杠桿地產(chǎn)選了幾家最近發(fā)布2021年成績單的中小房企：光明地產(chǎn)、新華聯(lián)、迪馬股份、中國電建，本次地產(chǎn)年鑒，我們來看看。

01 波動(dòng)的利潤

但房地產(chǎn)是其即將重組剝離的業(yè)務(wù)板塊，所以杠桿地產(chǎn)暫且把他當(dāng)做單獨(dú)的一家房企來看，后面提到的該司數(shù)據(jù)也都是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

2021年報(bào)顯示，中國電建房地產(chǎn)板塊營收295.39億元，同比增長35.56%，營業(yè)成本同比增速47.7%高于營收同比增速；毛利率11.75%，同比下降7.25 個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤7856.28萬元，同比增長74.2%。

營業(yè)收入上升主要是本年確認(rèn)收入的項(xiàng)目規(guī)模超過上年，一二線重點(diǎn)城市項(xiàng)目是其主要收入來源；毛利率下降主要是結(jié)利項(xiàng)目毛利率水平低于上年同期，及商業(yè)地產(chǎn)盈利不及預(yù)期等因素綜合影響。

接下來光明地產(chǎn)的營收增速更猛。如下圖年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年?duì)I收258.8億元，同比增長72.71%。但歸母凈利潤有點(diǎn)慘，同比下跌了34.41%為7008.2萬元。扣非后的凈利潤為負(fù)值，2.95億元，不過比2020年同期的-5.86億元縮窄了一些。

新華聯(lián)的業(yè)務(wù)分為三大塊：商品房銷售、文旅綜合行業(yè)、其他業(yè)務(wù)，分別占營收比重為78.07%、14.09%、7.85%。

最后是迪馬股份，旗下的地產(chǎn)品牌是東原地產(chǎn)，也是該司的主要營收來源。如下圖年報(bào)所示，2021年迪馬股份總營收為201.97億元，同比下降3.7%，其中房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)占了90%以上為185.3億元，同比下滑5.05%。

綜上，在營運(yùn)數(shù)據(jù)方面，雖然各家有漲有跌，但歸母凈利潤大部分都是下降，且個(gè)別房企降幅很厲害。雖然2021年房地產(chǎn)總趨勢是增收不增利，但面對變局，中小房企的波動(dòng)似乎更大。

02 融資成本的天與地

再看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)主要看下資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金、融資成本等核心指標(biāo)。中國電建房地產(chǎn)這塊沒法具體看，但背靠央企，其優(yōu)勢是民企無法比擬的。比如融資成本，其2021年最低2.29%，最高也只有5.20%，大部分在3%左右。

從合并資產(chǎn)負(fù)債表來看，2021年中國電建的貨幣資金雖然比2020年少了100億左右，但也有700.76億元。

相比之下，光明地產(chǎn)的融資成本也還行。從目前的中期票據(jù)利率來看，最低的為3.65%，最高為5.9%，大都在4%左右。

2021年光明地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率81.69%，相比上年的83.43%略有下降。貨幣資金比上年減少了10來億元，為79.11億元，似乎不足以覆蓋短債。

新華聯(lián)的情況更不容樂觀。

2021年資產(chǎn)負(fù)債率不降反升，從前一年的83.45%漲到89.94%。貨幣資金同比降了8億左右為23.09億元。但短期借款在上升，從2020年的8.7億元增加到2021年的11.24億元。1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比下降12.3%，為91.50億元。

值得注意的是，前不久北金所才披露新華聯(lián)2018年度第一期中期票據(jù)違約、2019年度第一期中期票據(jù)違約后續(xù)進(jìn)展情況的公告。涉及發(fā)行金額共10億元，票面利率分別為8.00%、9.00%。這融資成本，難啊！

迪馬股份的情況略好一些，2021年資產(chǎn)負(fù)債率79.73%；貨幣資金49.58億元，短期借款下降到22.42億，但一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債漲了近20億元，為42.53億元。

同時(shí)，迪馬股份的部分融資成本不算低，如上圖最高的利率達(dá)8.5%。

03 殘酷的1季度

中國電建一季報(bào)里，杠桿地產(chǎn)沒有找到具體地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，從克而瑞榜單看到，電建地產(chǎn)2022年一季度全口徑銷售額78.9億元，權(quán)益銷售額48.3億元。去年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為133.4億元、73.0億元，同比分別下滑40.1%、33.8%。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

簽約金額降幅更大，2022年1季度為24.64 億元，同比下降 69.35%。權(quán)益簽約金額17.78 億元，同比下降 67.11%。

迪馬股份：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其東原地產(chǎn)2022年1季度全口徑銷售額51.0億元，權(quán)益銷售額37.3億元。2021年同期分別為105.9億元、58.6億元。同比分別下降51.8%、36.3%。

2022年1季度，房企銷售數(shù)據(jù)腰斬似乎成為普遍現(xiàn)象，疊加償債高峰，不敢想。

如果情況再無好轉(zhuǎn)，2022年半年報(bào)的數(shù)據(jù)會(huì)如何？接連的放松和喊話，能讓房地產(chǎn)春天再次到來嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 放松在即？重磅會(huì)議背后：中小房企眾生相|地產(chǎn)年鑒?