陌爺地產圈 
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作者：陌爺
F1
4月1日，萬物云發布招股說明書，郁亮嘴上說的不考慮上市，但行動卻很誠實。
被寄予厚望的萬科物業，還是被冠以了成人禮
上市融資造血，自力更生。
而就在前一天，萬科剛舉辦過一場“矯情”的業績發布會。
道歉理由是凈利潤大幅下降，少為股東掙了100個小目標。
像極了班級上的尖子生在“考卷超綱”的情況下，只考了95分的。
從去年下半年，萬科便開始不斷的拉低行業與股東的預期。
所以即便萬科凈利潤腰斬，郁亮親自道歉，在股價上并未受到明顯的波動。
因為市場早就有了預判。
就這樣萬科的高明之處，一邊在渲染行業焦慮氛圍的同時，一邊在暗度陳倉。
這也是萬科偉大的地方，在于能夠放下身段。
興許是受到碧桂園服務豪擲300億“買買買”的神經刺激。
萬科終于熬不住，甩出手上的另一張王牌-萬物云。
另一個問題，萬物云能夠吊打碧桂園服務嗎？
從業績角度與發展模式兩個維度來看。
F2
翻看萬物云的招股說明書，并與碧桂園服務年報進行對比。
2021年，萬物云實現營收237億（同比增長30%），在管面積7.85億平米，凈利率7.2%。
而碧桂園服務對應的三個指標分別為288億、8.51億、15.08%。
單從指標來看，碧桂園服務完勝。
TOP10上市物企中（除龍湖物業未上市、綠地服務賣給了雅生活），萬科的盈利能力怎樣呢？
答案是，墊底！
僅次于保利物業（8.08%）與中海物業（10.48%）。
后兩者凈利率偏低的原因在于較多的公共物業服務。
而萬科物業很大一部分比重是來自于盈利能力強的商業物業服務以及收購的萬物梁行提供的寫字樓物業服務。
這樣的盈利表現，屬實尷尬。
而問題又出現在了哪呢？（歡迎評論區留言）
F3
從市值角度來看，目前站上千億的物企僅碧桂園服務（1113億|4月1日）。
房企之間的市盈率也是跨度極大，最低的雅生活市盈率僅5.88、而華潤萬象生活的市盈率高達42.14。
碧桂園服務居中檔，22.57。
資本的嗅覺是靈敏的，對于物企的追捧要“質”也要“量”。
所以，萬物云能否站上千億、在市場上超過碧桂園服務。
還得打上問號。
F4
透過現象看本質。
萬科物業與碧桂園服務最大的區別不在于規模、盈利能力等。
而是發展愿景。
前者是蓄能，而后者是在透支。
碧桂園服務還是資本的邏輯，靠杠桿式擴張，“買買買”式收購，先是做大規模搶占行業話語權，再進一步汲取資本。
像不像是傳統房企規模論的邏輯。
這種模式可以搶占行業先期資本紅利，但是受到政策端、融資端的沖擊非常大。
不及時剎車，資金鏈一旦斷裂，前功盡棄。
而萬科物業的邏輯相悖。
目前還是在夯實內功，發展愿景也有別于一般物企。
2021年，萬科便提出了“街道戰略”。
即基于萬物云在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，將圍繞一條街道內服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網絡。
花哨的萬科還給他起了個花哨的名字：蝶城
按照郁亮早期的戰略，短時間內不考慮萬物云的上市。
但現實點卻以成人禮的名義，將萬物云推上IPO。
要么是真的著急了，要么是將會有重大戰略動作。
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原標題： 萬物云能夠吊打碧桂園服務嗎？
