作者：毛小柒

（一）2022年5月15日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房首套住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)（2022）115號），明確首套住房貸款利率下限調(diào)整為LPR-20BP，二套房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（二）2019年8月25日，央行便發(fā)布16號公告，明確自2019年10月8日起，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR率加60個基點，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。這一規(guī)定一直維持至今。

以上表明，首套房利率下限較以前下調(diào)了20BP。考慮到最新的5年期LPR為4.60%，意味著首套房利率最低可以降至4.40%。

（一）實際上，央行在出臺此次115號文之前，已有部分城市的首套房利率突破了LPR下限。2022年4月下旬，鄭州某銀行針對畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生推出房貸利率優(yōu)惠政策，首套房貸利率低至4.5%，低于目前4.6%的5年期以上LPR報價，這應(yīng)是全國房貸市場較為首次出現(xiàn)房貸利率低于5年期以上LPR。

（二）雖然鄭州是特例，但今年以來，多數(shù)地區(qū)陸續(xù)下調(diào)房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等，部分城市已將房貸利率降至4.60%的LPR水平。例如，無錫、臨沂、濟南、日照、廣州、蘇州、佛山等城市的部分銀行均已執(zhí)行首套房貸利率4.6%，唐山、秦皇島、保定等城市的部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放的首套房貸利率水平也趨近4.6%。

這就意味著，5年期以上LPR已成為房貸利率下限的最大障礙。

若從全國來看，目前房貸利率仍然偏高，后續(xù)下降空間依然很大，這不僅符合房地產(chǎn)市場的實際情況，亦符合政策導(dǎo)向，是對房貸利率與其它貸款利率偏離度的一種真正糾偏。

（一）2022年5月9日，央行發(fā)布2022年一季度貨幣政策執(zhí)行報告（參見四個增量信號），今年一季度，新發(fā)放貸款利率、一般貸款、企業(yè)貸款和個人住房貸款利率分別降至4.65%、4.98%、4.36%和5.49%，環(huán)比分別下降11BP、21BP、21BP和14BP，新發(fā)放貸款利率、新發(fā)放一般貸款利率和新發(fā)放企業(yè)貸款利率基本均創(chuàng)歷史新低，但個人住房貸款利率和歷史平均水平相比仍有較大下行空間。

（二）根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，今年3月全國103個重點城市房貸利率創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個重點城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環(huán)比分別下降13和15個基點，降幅較2月分別擴大4和6個基點。不過從絕對值看，5.34%的首套房利率和5.60%的二套房利率仍然偏高。

（三）個人房貸投放不力，目前購房者觀望情緒更為濃厚，因為對于買房者來說，現(xiàn)在買和以后買的差異似乎不大。兩個數(shù)據(jù)說明，

1、今年2月當月（參見需要降息了），居民中長期貸款下降459億元，這是有歷史數(shù)據(jù)以來，居民中長期貸款首次出現(xiàn)下降，表明個人住房領(lǐng)域的還款額要遠大于投放額，也即目前地產(chǎn)行業(yè)的銷售端非常不理想。

2、今年4月當月（參見放不出去啊），住房貸款、消費貸款與經(jīng)營貸款分別減少605億元、1044億元和521億元（合計2170億元），同比分別少增4022億元、1861億元和1569億元（合計7452億元），可以想象這應(yīng)是2022年2有以來，居民中長期貸款第二次出現(xiàn)下降，足以表明購房在的問題之大。

四、真正救市可能剛剛開始，重申“地產(chǎn)行業(yè)的政策放松空間會越來越大”的觀點

無論是最低首付比例的下調(diào)（參見首付比例迎來下調(diào)潮？），抑或是房貸利率的下調(diào)，雖然均符合政治局會議（參見剛剛，429政治局會議釋放了哪些重大信號？）提出的“因城施策”這一現(xiàn)有政策導(dǎo)向（央行發(fā)聲），但均表明地產(chǎn)行業(yè)的政策放松空間在持續(xù)放大（地產(chǎn)行業(yè)政策梳理參見地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及政策前瞻）。特別是，此次決策部門將首套房利率下調(diào)20BP，算是首次從中央層面實質(zhì)性地出臺拯救樓市的政策，完全是先前各地區(qū)自救舉措無法比的，當然這也只是剛剛開始而已。

實際上，當前對于地產(chǎn)行業(yè)來說，穩(wěn)和保的成分更為重要，而在前期嚴厲政策的沖擊下，當前及后續(xù)放松政策的力度也需要更大，節(jié)奏也需要更快，中央政策的重要性比各地推出的自救政策效果更好，而唯有超預(yù)期的政策也才有可能真正扭轉(zhuǎn)或改善當前市場對地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，但這也只是“有可能”而已。

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原標題： 真正的救市可能剛剛開始