數(shù)據(jù)來源：德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)季報

數(shù)據(jù)來源：德必集團招股說明書、企業(yè)年報整理

數(shù)據(jù)來源：錦和商業(yè)招股說明書、企業(yè)年報整理

數(shù)據(jù)來源：2020年德必集團企業(yè)年報

圖2 2020年錦和商業(yè)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成

數(shù)據(jù)來源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報

因此，從以上數(shù)據(jù)來看，近兩年熱度較高的“輕資產(chǎn)”模式都尚未成為兩家企業(yè)的主要經(jīng)營模式。營收結(jié)構(gòu)中，租賃服務(wù)也依然是兩家企業(yè)的主要收入模式。

但是德必集團會員服務(wù)及其他收入中，會員服務(wù)收入占其營收主要部分，說明德必集團受托運營模式所帶來的業(yè)務(wù)收入占比遠少于錦和商業(yè)。

從不同區(qū)域營收構(gòu)成情況來看，兩家企業(yè)均深耕于上海，以上海作為大本營，布局長三角區(qū)域。

德必集團除上述區(qū)域外，也對成都、深圳、廣州、武漢、北京等地做了深遠布局。2020年，德必集團上海地區(qū)的收入占比達70%，北京、杭州、成都、南京分別占比17.6%、5.7%、3.4%及1.6%。

錦和商業(yè)除上述區(qū)域外，也通過收并購項目布局北京市場，目前錦和商業(yè)上海地區(qū)的收入占比已超過90%。

圖3  2020年德必集團不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比

數(shù)據(jù)來源：2020年德必集團企業(yè)年報

圖4 ：2020年錦和商業(yè)不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比

數(shù)據(jù)來源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報

從總體營業(yè)收入情況來看，2020年，德必集團的營業(yè)收入為8.33億元，錦和商業(yè)為7.39億元，2021年第三季度德必集團營業(yè)收入為6.93億元，錦和商業(yè)為6.67億元。德必集團營業(yè)收入的增長率高于錦和商業(yè)。

圖5：2017-2021Q3德必與錦和整體營業(yè)收入

 數(shù)據(jù)來源：德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)年報

從以上數(shù)據(jù)來看，除2020年受疫情影響，兩家營收均有所下降外，整體營業(yè)收入還是呈逐年上漲趨勢，德必集團在2019年正式反超錦和商業(yè)，可能是因為德必集團新增投入運營的園區(qū)，從招商階段轉(zhuǎn)入成熟運營階段數(shù)量較多。

本質(zhì)上來說，德必集團和錦和商業(yè)目前仍是“二房東”的中資產(chǎn)模式。從資產(chǎn)負債情況來看，2017年到2020年，德必集團與錦和商業(yè)的資產(chǎn)負債率均較低，維持在60%以下，且一直處于下降狀態(tài)。

而2021年新會計準(zhǔn)則的實施，使得企業(yè)期初資產(chǎn)和期初負債增加，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率顯著提升。在剔除新準(zhǔn)則影響后，2021年第3季度德必集團資產(chǎn)負債率僅為19%。因此文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營企業(yè)正在逐漸變“輕”。

圖6 ：2017-2021Q3德必與錦和資產(chǎn)負債率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

根據(jù)兩家企業(yè)的招股說明書顯示，德必集團和錦和商業(yè)都在探索對公司現(xiàn)有園區(qū)的智慧化升級。德必有5460.96萬元將用于研發(fā)中心建設(shè)項目，錦和有5917.8萬元將用于智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目，兩家的研發(fā)金額約占募集資金總額的10%上下。德必文化研發(fā)中心建設(shè)項目的建設(shè)期為2年，而錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目的建設(shè)期為3年。

德必文化研發(fā)中心建設(shè)項目以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)的建設(shè)為核心，結(jié)合現(xiàn)有的研發(fā)技術(shù)和產(chǎn)品，重點圍繞智慧園區(qū)運營管理系列平臺及配套硬件設(shè)備進行研發(fā)，具體包括智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺、基于AI算法大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備管理云平臺、物聯(lián)網(wǎng)出入控制設(shè)備產(chǎn)品，以及工位傳感器與簽到設(shè)備等課題的技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品改進。

德必集團CIO范陽此前在第六屆不動產(chǎn)資管峰會上，介紹了該公司自研的ICS智慧管理系統(tǒng)可以將項目租控信息進行數(shù)字化、可視化展示，再通過對多維度數(shù)據(jù)的分析，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整招商策略提供指導(dǎo)性意見，幫助園區(qū)更好的形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目的目標(biāo)，則包括建設(shè)園區(qū)運營管理平臺以及園區(qū)智能監(jiān)控平臺等。

智慧園區(qū)是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園未來的發(fā)展方向，其通過應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新興技術(shù)，使文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備迅捷信息采集、智能事務(wù)處理等服務(wù)能力，大大提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)的運營能力，從而提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)競爭力，從而加強產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。