眾所周知，向房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款必須滿足“四三二”原則。其中“四”意指“四證齊全”，即房地產(chǎn)項目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證均已取得。那么，如何理解“四證齊全”？本文將根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行探討。

“四證齊全”的由來，是為了防止房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中過早融資，減少自有資金投入，甚至挪用房地產(chǎn)融資資金。

中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的通知（2010年2月22日，銀發(fā)[2010]58號）規(guī)定，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴(yán)禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)放貸款。中國銀監(jiān)會辦公廳《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號）規(guī)定，逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。此處規(guī)定要求房地產(chǎn)項目必須“四證”齊全才可發(fā)放貸款，改變了之前法規(guī)取得“四證”的表述。

中國銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕4號）關(guān)于四證的亂象規(guī)定是：向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資。此處明確必須為商業(yè)地產(chǎn)項目，由此可以確認(rèn)，“四證”齊全僅針對商業(yè)地產(chǎn)，對于保障房、安置房項目，貸款發(fā)放不要求“四證”齊全。

那么，問題就在于如何理解“四證”齊全？

在實踐當(dāng)中，國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般按地塊頒發(fā)，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證一般按建設(shè)期數(shù)或樓棟頒發(fā)。因此，對于一個房地產(chǎn)項目，國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般一次性取得，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證一般會有多張，而且在取得時間上有先后。那么，對于“四證齊全”，應(yīng)有兩種理解：其一是房地產(chǎn)項目四證已完整取得，即項目國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)取得，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得。其二是房地產(chǎn)項目已取得四證，即項目國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)取得，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得部分或全部。那么，“四證”齊全到底該作哪一種理解？并無明確法規(guī)解釋。不過，從嚴(yán)格意義上應(yīng)是“四證”已全部取得，應(yīng)理解為包括項目內(nèi)的各期全部證書。