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監(jiān)管再次盯上“河北王”榮盛

杠桿地產(chǎn)

2022-06-09 08:41 3291 0 0

失約的多米諾骨牌被推倒另一面，是監(jiān)管對部分已發(fā)布年報的房企進(jìn)行一次次“靈魂拷問”。最近一次被點名的是“河北王”榮盛。

作者：桿姐

民營房企仍在艱難求生。

失約的多米諾骨牌被推倒另一面，是監(jiān)管對部分已發(fā)布年報的房企進(jìn)行一次次“靈魂拷問”。最近一次被點名的是“河北王”榮盛。

據(jù)公開披露，2022年5月25日，深交所再次下發(fā)了“關(guān)于對榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2021 年年報的問詢函”，一共八問、問問扎心。

榮盛在京津冀地區(qū)應(yīng)該算有名，典型的區(qū)域房企。今天杠桿地產(chǎn)借著深交所的問詢函，來看看這位典型的區(qū)域大佬近況，希望一切盡快向好。

01 消失的凈利潤

問詢函開篇，深交所便質(zhì)疑了榮盛發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率、母公司營業(yè)收入和占比同比下降的原因及合理性。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2021年度營收472.44 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入400.56 億元，占營收入比重 84.79%，毛利率17.86%，同比下降10.70個百分點。

這其中，榮盛發(fā)展母公司2021年營收7.50億元占合并報表層面營收比重1.59%，母公司 2021年度收入金額及占合并報表層面營業(yè)收入比重同比分別下降 92.15%、11.77 個百分點。

另外值得注意的是榮盛集團(tuán)2021年凈利潤斷崖式下跌，這點深交所也質(zhì)疑了。

數(shù)據(jù)來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

上圖企業(yè)預(yù)警通顯示，2021年榮盛發(fā)展的凈利潤為-49.55億元，同比下降166.06%，2020年雖然也是下降，但幅度遠(yuǎn)沒有2021年大。

對此榮盛發(fā)展的解釋是：

因重新評估持有房地產(chǎn)項目的預(yù)期銷售價格后，補(bǔ)充計提存貨跌價準(zhǔn)備，最終經(jīng)審計，凈利潤較1月29日披露的業(yè)績預(yù)告金額大幅下滑。

杠桿地產(chǎn)簡單理解就是房價降得有點超預(yù)期所以計提了跌價。

如下圖東方財富統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2021年榮盛發(fā)展資產(chǎn)減值損失-36.47億元，比往年要高數(shù)十倍。

數(shù)據(jù)來源|東方財富（特此感謝）

實際上這并非榮盛發(fā)展今年首次收到深交所關(guān)注函，2022年4月19日，深交所就已經(jīng)注意到榮盛。彼時是關(guān)于其“歸屬于上市公司股東的凈利潤由盈利1億元-1.5億元下調(diào)為，虧損45億元-60億元”等展開問詢。

彼時深交所提出了5問，包括：

補(bǔ)充計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目所處位置、業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)情況等；

分析說明導(dǎo)致2021年存貨跌價準(zhǔn)備計提金額同比大幅增加的具體原因及合理性等；

具體說明市場形勢等變化對各地主要項目的影響方式及程度等；

在財務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制是否存在重大缺陷；

是否存在其他應(yīng)披露未披露的重大風(fēng)險事項。

02 2022年：價格、銷量雙降

在經(jīng)過延期后，4月30日，榮盛發(fā)展對上述問題進(jìn)行了回復(fù)。其中杠桿地產(chǎn)注意到，榮盛發(fā)展部分樓盤的價格下跌幅度確實厲害。

比如位于河北省的某洋房項目，2021年熱銷時的售價為每平米6500元，2022年1月周邊競品價格還達(dá)到每平米6900元。

但2022年1季度，榮盛發(fā)展對該項目進(jìn)行價格促銷，平均價格僅為4450元/平米，較此前的6500元/平米，下跌超過30%。

另一位于西南的別墅、住宅項目情況差不多，2021年熱銷時每平米均價13000元，該項目 2022年1季度銷售極少，價格不具有參考意義，未售產(chǎn)品則采用11000元/平米的價格進(jìn)行跌價準(zhǔn)備測算，相比熱銷時的均價也下降了超過15%。

還有一個西南地區(qū)別墅和商業(yè)項目也夸張，從2021年熱銷時16250元/平米的均價，降到了2022年2月后10900元/平米的均價，降幅達(dá)33%……

更嚴(yán)峻的是，盡管價格有所降低，但銷售似乎也并未提振

數(shù)據(jù)來源|中指院（特此感謝）

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年前4月，榮盛發(fā)展銷售額190.9億元，銷售面積181.5萬平米，2021年同期這兩個數(shù)據(jù)分別為347.9億元、290.2萬平米。杠桿地產(chǎn)算了下，2022年前4季度的每平米價格有所降低，從2021年同期的11988元每平米，下降到2022年前4月的10518元每平米，平均降幅約12.3%。

這個數(shù)字甚至還不如2020年同期，彼時其分別為203.9億元、196.8萬平米。

03 債務(wù)壓力不減

“雙降”的另一面，榮盛發(fā)展的債務(wù)壓力不減，這方面深交所也問詢了。

2021年末，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為84.49%，同比增加2.24個百分點，流動比例、速動比例均同比下滑，被凍結(jié)資金9174.3萬元。

深交所要求其結(jié)合各項債務(wù)到期及逾期情況、可自由支配貨幣資金、預(yù)計經(jīng)營現(xiàn)金流情況、資產(chǎn)變現(xiàn)能力、投融資安排等，分析說明是否存在流動性風(fēng)險，債務(wù)償付是否存在重大不確定性，可能對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營活動及持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生的影響。