股權(quán)合作中，我們經(jīng)常會(huì)遇到不同的合作類型，基于合作雙方或多方不同的合作訴求，合作模式也是十分靈活

如目標(biāo)項(xiàng)目為商住綜合體，對(duì)于商業(yè)部門收購(gòu)方無(wú)商業(yè)自持及解決能力，在該情形下，如果要僅針對(duì)其中住宅部門進(jìn)行股權(quán)合作的話，實(shí)操層面存在兩種方式：

（1） 自持物業(yè)回購(gòu)，收購(gòu)方提前退出：前期雙方同股同權(quán)投入，待項(xiàng)目達(dá)到某個(gè)開發(fā)節(jié)點(diǎn)或銷售節(jié)點(diǎn)后，收購(gòu)方提前退出

（2）分地塊分帳套模式：即一份項(xiàng)目公司可以分為兩個(gè)賬套，該模式雖然相對(duì)靈活，但是實(shí)操層面往往糾纏不清，不利于投后管理

以上僅是股權(quán)提前退出的一種情形，而本片文章將系統(tǒng)的講述股權(quán)合作提前退出的核心—模擬清算

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在房地產(chǎn)投資并購(gòu)業(yè)務(wù)過(guò)程中，出于多種因素的考慮，收購(gòu)方或（被收購(gòu)方）一方并不實(shí)際參與到目標(biāo)項(xiàng)目的最后實(shí)際清算

而是在項(xiàng)目現(xiàn)金流回正或項(xiàng)目銷售回款達(dá)到一定比例時(shí)，選擇通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的退出或完成對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的最終交割

模擬清算是合作各方基于商務(wù)談判共識(shí)達(dá)成的基于自身制定規(guī)則確認(rèn)如何進(jìn)行項(xiàng)目模擬利潤(rùn)清算及分配的原則和機(jī)制

核心邏輯在于成本發(fā)票的認(rèn)定、銷售收入的認(rèn)定、成本及費(fèi)用的核算等，因此，模擬清算的結(jié)果往往偏差很大且較為繁瑣

02

股權(quán)提前退出與模擬清算時(shí)相互掛鉤的，邏輯在于既然是提前退出，那么必然項(xiàng)目公司還尚未達(dá)到能夠結(jié)轉(zhuǎn)清算的節(jié)點(diǎn)

而實(shí)操層面，股權(quán)需要提前退出的情形主要包括以下幾點(diǎn)：

（1） 目標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)有部分業(yè)態(tài)為非合作范圍

如文章開頭所述，目標(biāo)項(xiàng)目為商住綜合體，但是收購(gòu)方并無(wú)商業(yè)自持和解決能力的情形。

再比如，如某城市更新項(xiàng)目，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃方案項(xiàng)目?jī)?nèi)存在多類業(yè)態(tài)，包括住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房、宿舍、公共配套設(shè)施等

通常在收購(gòu)方收購(gòu)實(shí)施主體項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，需要與實(shí)施主體項(xiàng)目公司原投資方（被并購(gòu)方）協(xié)商確定好該項(xiàng)目的合作范圍，由于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房需要企業(yè)未來(lái)自持，收購(gòu)方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)該業(yè)態(tài)物業(yè)無(wú)法通過(guò)銷售進(jìn)行去化，因此后續(xù)在合作分配時(shí)，需要考慮該部分是否納入整體合作范圍。

這種情況是對(duì)應(yīng)開發(fā)商而言，是最為常見的。

（2）目標(biāo)項(xiàng)目存在較多關(guān)聯(lián)負(fù)債需原投資方（被收購(gòu)方）解決

這種情況主要體現(xiàn)在如果原項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)相對(duì)復(fù)雜，如土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、或是連帶擔(dān)保等情形

對(duì)于收購(gòu)方而言需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理鎖定，以達(dá)到投資安全性的要求，協(xié)議中可以對(duì)提前退出的觸發(fā)條款進(jìn)行明確約定

一旦實(shí)操層面有所觸發(fā)，收購(gòu)方就有權(quán)行使提前退出的權(quán)利，且被收購(gòu)方需要按照協(xié)議約定的清算方式受讓對(duì)應(yīng)股權(quán)

再或是，同一公司下?lián)碛卸嘧谕恋兀绾卧诓粍冸x地塊條件下實(shí)現(xiàn)其中部分地塊的合作？同時(shí)，需考慮對(duì)于其他地塊應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù)，如何確保債權(quán)人不向目標(biāo)合作地塊或收購(gòu)方追償？

雙方可以從協(xié)議層面明確約定，收購(gòu)方入股項(xiàng)目公司取得相應(yīng)股權(quán)的實(shí)質(zhì)目的是獲取目標(biāo)地塊 100%的權(quán)益，項(xiàng)目公司其余資產(chǎn)權(quán)益仍歸被收購(gòu)方所有

然后對(duì)于目標(biāo)地塊和項(xiàng)目地塊按照分帳套的模式進(jìn)行操盤開發(fā)

目標(biāo)合作地塊與其他地塊的成本、稅費(fèi)、收益、債權(quán)債務(wù)按照各自區(qū)域獨(dú)立核算并分別成立專屬資金賬戶負(fù)責(zé)專屬記賬及獨(dú)立收支

（3） 合作協(xié)議中存在兜底條款

兜底條款是股權(quán)合作中較為常見的一種類型，尤其是金融機(jī)構(gòu)在與開發(fā)商合作時(shí)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)不具備操盤能力，對(duì)于資金安全及收益更加傾向于固定收益

比如信托機(jī)構(gòu)的融資，模式眼花撩擾，但歸結(jié)起來(lái)靠的是兩板斧：一板斧是能夠做“432”之前的明股實(shí)債，就是所謂“地產(chǎn)前融”，交易結(jié)構(gòu)令人眼花繚亂，實(shí)際大多是提供拿地資金（或者置換土地款）

另一板斧是“432套殼，錯(cuò)位抵押”，拿個(gè)符合“432”主體的項(xiàng)目來(lái)融資，錢實(shí)際挪用到其它項(xiàng)目上去，要看真正用款的項(xiàng)目是哪一個(gè)，看哪個(gè)項(xiàng)目提供的資產(chǎn)抵押，八九不離十

雖然頻頻收到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注，但明股實(shí)債+兜底的模式也是可以玩出各種花樣

兜底不僅僅是對(duì)收益的兜底，在投后監(jiān)管中，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目某項(xiàng)指標(biāo)、成本等事項(xiàng)進(jìn)行兜底

03

當(dāng)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)提前退出，如何處理好模擬清算的爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)，不僅體現(xiàn)投前協(xié)議的約束力和顆粒度，還對(duì)于投后管控也會(huì)提出更高的要求

而模擬清算的核心爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)在于貨值的核定、成本的核算、以及稅費(fèi)的計(jì)算與承擔(dān)方式

貨值分為已售貨值和未售貨值，對(duì)于已售貨值一般無(wú)爭(zhēng)議，爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)主要來(lái)自于未售貨值

而對(duì)于未售貨值而言，不同業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的價(jià)格如何確定往往成為雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)，貨值拉高則對(duì)收購(gòu)方（提前退出）有利，在模擬清算時(shí)，將會(huì)分配更多利潤(rùn)

而反之則對(duì)被收購(gòu)有利！

同樣的邏輯我們?cè)賮?lái)看稅費(fèi)的計(jì)算與承擔(dān)

無(wú)論對(duì)于增值稅、土增稅、所得稅而言，稅費(fèi)的計(jì)算都離不開對(duì)收入、成本、費(fèi)用、核算方式以及如何稅務(wù)籌劃等方面，而這些方面的歸集和核算方式都是容易引起爭(zhēng)議和扯皮的！