在理清了口徑之后，那該從哪些地方著手對面積進行分析呢？相信大家首先會想到都是日常所統計一些與面積直接相關的指標，比如：空置面積、已租面積、出租率等等。事實上，我們在租賃工作過程中對于面積的分析應用不僅限于此。

準確來說，面積通常并不是孤立存在著的指標數據，而是在與其他業務指標相結合的過程中產生價值。比如：寫字樓所關心的平均租金，是已租建面與總租金結合的結果，平均租金=總租金/已租建面；購物中心所關注的坪效，是經營面積與銷售額結合的結果，坪效=銷售額/經營面積；運營關注的單方費用，是建筑面積與費用發生額結合的結果，單方費用=費用發生額/建筑面積……

前面提到的已租面積、空置面積之類的指標，其實也是面積與空間租賃狀態相結合的產物。常見的類似指標還有新簽面積、續租面積、退租面積等等。這些指標的分析方式，可以是設定目標來對比實際完成情況，或是從時間維度上進行同比環比。而當面積與租約的時間維度相結合時，還會產生我們之前談到過的到期面積統計與租約到期分布。簡單來說，對于面積分析的應用一是從單位面積的維度去分析其他指標的表現，二是從其他維度去分析面積的組成。

許多企業會統計不同行業或業態的客戶承租面積及占比，來分析影響自身項目穩定性的客群特征；REITs經常會按照承租面積來統計十大租戶，以識別哪些客戶對項目空間的影響程度大。

圖2：某REITs年報中的面積相關分析

此外，從招商角度，一些企業會按照簽約面積段來進行客戶統計，從而分析當前客戶對空間大小需求的情況。同時，通過這種方式也可以輔助管理者識別樓宇里大租戶和小租戶的實際構成情況，為后續進行調整優化提供依據。

圖3：某寫字樓的簽約面積段分

對于面積的管理，還有一件需要關注的事情是：不動產經營過程中面積并不是一成不變的。無論是前期按圖測面積出租的空間后續需要調整為實測，還是因為招商原因發生的合并拆分，空間面積的變化自始至終都在影響著我們的經營行為。

有些一線的朋友可能并不是太關注面積的變化過程。他們總是覺得只要把和客戶約定好計費面積簽到合同里就完事了，似乎實際空間怎么變化對管理工作并沒有產生多大的影響。可是，要知道計費面積的來源本質上還是空間原有的面積。如果不對面積的變化過程進行管理，空間就斷了與自己的“出生簿”之間的關系，面積數據的可靠性也就缺乏了可靠的依據。這樣的情況久而久之，就會造成樓宇的面積管理越來越混亂。

并且，在招商工作的過程中，我們很可能會需要根據客戶的面積需求來規劃空間未來的變化。比如：某個在租的房間三個月后才會到期，而現有的客戶因為業務縮減需要減少承租面積；那么我們在提前進行合同簽署時，就需要把縮減的面積拆分出來作為未來的空置面積去進行招商。如果不對空間面積未來計劃發生的變化進行管理，同樣會導致面積管理的混亂，進而影響業務經營的有序開展。

簡單來說，空間的面積并不是孤立存在的數據，而是存在著時間屬性的一項指標。要想做好空間的經營分析，就需要追溯到空間的過去、現在和未來，即：每一個空間的面積過去從哪里來，現在是什么樣的情況，未來計劃變化成哪些空間的面積。只有這樣，像同比、環比之類的一切基于時間維度所展開的數據分析，才能分解到我們的最小經營單元上去。

圖4: 面積的變更履歷示例

此外，也只有把面積的變更履歷管理清楚了，像許多企業今天所提到的家底盤清才有可能。否則，今天費了九牛二虎之力盤查清楚，過個幾年業務開展中的各種面積變化又會造成了空間資產的數據混亂。