2021年11月融資環(huán)境回暖，央企、地方國(guó)企成為了先發(fā)債對(duì)象。其中保利發(fā)展11月成功發(fā)行兩筆中期票據(jù)，合計(jì)規(guī)模為50億元。而臨近11月末，保利發(fā)展先后公告了兩筆融資方案，擬發(fā)行98億元公司債，以及100億元規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。僅僅11月，保利發(fā)展已發(fā)行及注冊(cè)擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達(dá)到248億。在頻繁融資之后，保利12月在第三輪土拍上頻頻出手，尤其是廣州第三批集中供地投資近百億。

01 借新還舊下降低融資成本  調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

從近期，保利發(fā)展新增融資的募集用途來(lái)看，主要是借新還舊，降低融資成本，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。如11月3日保利發(fā)展發(fā)行的2021年度第三期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額達(dá)30億元，主要用途為償還16年中期票據(jù)（16保利地產(chǎn)MTN001）的到期本金。所需償還的16年中期票據(jù)的票面利率為3.28%，而此次發(fā)行的中期票據(jù)利率為3.25%，成本略有下降。

此外11月19日發(fā)行的2021年度第四期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行額達(dá)20億元，主要是為了償還銀行貸款，所需償還貸款的貸款利率在4.28%至5.23%，而此次中期票據(jù)的發(fā)行利率僅為3.55%，大幅改善了企業(yè)的融資成本。此外從年限來(lái)看，14筆待償還銀行貸款的債務(wù)久期為269天，而新發(fā)行的中期票據(jù)為5年期，進(jìn)一步改善了企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

而此次，保利發(fā)展所公布的不超過(guò)98億元公司債券預(yù)案，除了償還有息債務(wù)之外，還將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)等，值得注意的是，該公司債期限最長(zhǎng)達(dá)10年，期限較長(zhǎng)。

2021年上半年，保利發(fā)展持有現(xiàn)金增長(zhǎng)6.5%至1554.22億元，有息負(fù)債規(guī)模3341億元，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比都有所改善；此外上半年保利的借貸利率為4.7%，而新發(fā)行的兩筆中期票據(jù)均在4%以下的低位，未來(lái)融資成本也有望進(jìn)一步下降。

02 逆勢(shì)擴(kuò)張，第三輪供地頻頻出手總額近300億

除了借新還舊外，在當(dāng)前環(huán)境下，保利發(fā)展積極融資也有逆勢(shì)超車的意圖。2021年前三季度，保利發(fā)展新拓展項(xiàng)目113個(gè)，新增容積率面積2184萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；總拓展成本1434億元，同比增長(zhǎng)9%。其中第三季度在土拍市場(chǎng)較冷，民企受制于還款壓力收縮拿地的背景下，保利發(fā)展繼續(xù)保持較為積極的拿地態(tài)勢(shì)，新增容積率面積533萬(wàn)平方米，總拓展成本471億元。

值得注意的是，近期保利發(fā)展在土拍市場(chǎng)上依舊積極。12月2日，廣州第三批集中供地共推出17宗地，其中保利接連獲取3幅地塊，包括38.36億獲取的珠華洲路63號(hào)地塊，38.35億獲取的番禺石樓鎮(zhèn)利豐北地塊，以及20.54億獲取的增城朱村地塊，成交總價(jià)97.2億元，接近百億。而此后，濟(jì)南、廈門的第三批集中供地中，保利也均有布局，在廈門更是聯(lián)合了國(guó)貿(mào)、聯(lián)發(fā)以99.6億的價(jià)格獲取了高林金林片區(qū)地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展在第三輪土拍市場(chǎng)上獲取的土地權(quán)益前總金額已經(jīng)達(dá)274億元。

03 百億租賃住房ABS，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表

除了地產(chǎn)主業(yè)外，保利發(fā)展擬發(fā)行的融資中還有一筆100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，其中首期發(fā)行規(guī)模約10億元，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長(zhǎng)沙麓谷林語(yǔ)、長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)、重慶林語(yǔ)溪、沈陽(yáng)溪湖林語(yǔ)、天津大都會(huì)、汕尾金町灣、成都 198 拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的。

此次，保利的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品項(xiàng)目擬采用“專項(xiàng)計(jì)劃/信托計(jì)劃+私募基金”的兩層架構(gòu)，先將物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至私募基金，再轉(zhuǎn)讓至專項(xiàng)計(jì)劃，從而將現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移至私募基金，這一過(guò)程或?yàn)槲磥?lái)的“出表”提供了可能，進(jìn)而起到優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的作用。

需要注意的是，保利公寓項(xiàng)目存在起步時(shí)間相對(duì)較晚，業(yè)務(wù)規(guī)模較小的問(wèn)題。據(jù)披露，截止2021年上半年，保利公寓在營(yíng)項(xiàng)目 40 個(gè)，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等城市，累計(jì)開業(yè)僅6120個(gè)房間，與旭輝、龍湖等同行存在顯著差距。而此次百億規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品將會(huì)助推保利公寓的業(yè)務(wù)規(guī)模。

整體來(lái)看，在11月融資開閘后，保利發(fā)展等一批央企、國(guó)企搶先在公開市場(chǎng)發(fā)債融資。從保利的財(cái)務(wù)情況看，企業(yè)依舊穩(wěn)居綠檔之列，此時(shí)大筆融資對(duì)于債務(wù)償還的緊迫性并不高，更多是為了儲(chǔ)備糧草彈藥，以便搶占先機(jī)，在窗口期獲得更多投資機(jī)遇。