杠桿地產 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
上海2021年首輪土拍，中海地產要提前出局？
據時代財經報道，近日有消息稱，萬科、華潤、中海三家房企在嘗試報名參加上海首次集中出讓時，遭到了拒絕。經多方打聽，時代財經從側面證實了該消息。原因是去年鬧得沸沸揚揚的圍標事件。
有意思的是，也是在最近，中海對其華東區域進行了人事調整。
據財聯社記者獨家獲悉，原寧波公司總經理金天被調至上海公司出任總經理，原中海地產華東區域副總經理陳仁新調至寧波公司出任總經理。
另一邊，2021年首輪集中供地城市已過半，杠桿地產觀察，素以勇猛風格著稱的中海地產，表現和往常有些不一樣。
這是啥情況？杠桿地產談一談。
01 2021首輪集中土拍，中海折戟一線
2021年首輪集中供地，中海地產已經接連從北京、廣州、深圳首輪土拍市場失意而歸。
中海地產北京“陪跑”桿友們應該有所了解。據統計，在這次北京出讓的29宗地塊里，中海在其中18宗地塊的競買名單里，其中15宗為獨立報名，僅保證金就有約141.27億被鎖定，分外吸睛。
如此大的動作，想必要斬獲不少地塊吧。但結果讓杠桿地產頗為意外。一路競拍下來，中海顆粒無收，這與其常年的北京銷冠的身份似乎不符合。
同時，杠桿地產順便看了下中海地產的2020年報，其去年在北京拿了5塊地，土地面積30.8萬平米，樓面總面積115.3萬平米，分別占其去年總數的8.4%和8.5%。
去年房企生存環境那么惡劣，這個占比也不低了。
北京之前，中海在另2座一線城市廣州、深圳的首輪集中供地里，也并未有所收獲。
猶記得今年3月，業績會上，中海行政總裁張智超曾放話說，現在公布試點“兩集中”的22個城市中有4個是一線城市，18個是重點二線城市，在這些城市，中海地產有資金優勢，面臨更多的機會。
實際上，公開數據顯示，今年一季度，中海北京銷售并不理想，僅為44.31億元，遠遠落后于第一名首開（170.13億元）。
這次北京陪跑也意味著，中海地產2021年4季度和2022年上半年北京的銷售可售貨值肯定將受到影響。
02 “利潤王”不易
為了一宗地塊的成交可以動用數十個馬甲，交上百億的保證金。但到了土拍現場，投拓人員似乎又總被什么東西牽絆，讓其望而卻步。
要知道2020年以及之前，中海的出手闊綽是圈內聞名。
隨便舉個例子，2021年，3月17日，其以熔斷價34.2億元競得河南鄭州某地塊，綜合房價30843元/平米，溢價率50%。
福建省泉州，中海地產旗下企業以溢價率高達120.6%，總價21億元競得某地塊，可售部分成交樓面價9094元每平方米。
呼和浩特某地塊中海以45.9%的溢價在2018年后再奪地王。
中海差的是錢嗎？肯定不是。最新年報顯示，截至2020年底，中海地產的現金及現金等價物為1104.69億元，同比2019年的954.48億元增加了150來億。
中海差的可能是利潤。
還是以北京為例。據業內測算，本次北京土拍規則復雜，平均溢價率7.58%，不少房企感嘆：“根本不賺錢”！
此前杠桿地產也關注了下，諸多地塊都需要配建公租房和人才房之類，占比也比較高。后期的銷售壓力和利潤壓力，可能確實不小。
但中海“利潤王”的王冠并不是非常好戴的。尤其在這幾年，維持高利潤非常不易。
實際上，從年報披露的數據來看，2018、2019、2020年，中海地產的凈利率已經呈現走低趨勢，分別為27.2%、26.1%、25.7%。
猶記得2017年，時任董事長顏建國先生給中海地產定下了要在2020年實現4000億港元的銷售目標，同時保持30%的毛利率。
目前來看，銷售額沒什么問題，毛利率30.04%勉強過線。
以最近3年，中海地產各項盈利指標均呈下滑的趨勢來看，2021年，毛利率是否能守住30%，是個很大的問號。
03 王冠之重
從2020年報里，杠桿地產看到，其在2018年、2019年、2020年的土地儲備分別為7010萬平米、6522萬平米、6179萬平米，每年下降3、4百萬平米。
對了，杠桿地產所在城市的中海樓盤也看過幾個，一個明顯的感覺就是，新盤質量不如老盤，這可能也是大部分房企的通病，中海只能說是不例外。
此后中海地產在各地的維權并沒有中斷，減配、降標，以次充好等等。作為我國房企的品質標桿，中海地產在各地的樓盤都屬于偏貴的類型，如此透支自己的品牌價值，真的好嗎？
對于2021年，中海地產副總裁郭光輝在此前的業績會上透露，銷售目標是在2020年基礎上實現雙位數增長。
這個目標應該不難。品質這頂冠，希望中海能戴得更牢靠才是。
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