江湖人稱Ray神 
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作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
通過前面的介紹，相信大家對資管體系的內涵應該已經有所了解。但也許有人會說，這一體系看上去似乎更多還是管理思維的事情，技術手段并不見得能給資管體系的建立帶來多少幫助。這個說法其實有些偏頗了。
正如前面所說，資產管理是一個體系建設的工程，需要從思維方式、組織執行到管理手段都進行改造。資管體系下，要實現業主目標，實現資產價值最大化，就需要降本增效以求NOI的最大化。科學的技術手段的引入，可以有效幫助企業釋放重復性人工，挖掘更多的收入增長點，進而為資產收益的提升添磚加瓦。
為此，我們需要站在大資管的視角，圍繞NOI的收支兩條線出發進行信息系統構建，通過數字化的手段，幫助企業打造高效、可控、可視的管理支撐體系，推動企業逐步向“智慧資管”轉型。
下面我們來探討一下行業里有哪些圍繞資管體系開展的科技創新上的工作方法。
將收益目標貫穿管理全過程
資管轉型需要建立收益目標驅動的管理體系，而目標的落地則是需要建立起一個貫穿運營管理全過程的PDCA循環。信息技術的引入，能夠幫助企業更加合理地做好計劃預算，并對執行過程進行跟蹤和檢查，進而對產生的差異與進一步的行動方案銜接。
圖1：計劃預算的PDCA循環
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編制預算，將資產收益目標分解到年度/月度進行滾動落地
許多商業地產企業編制預算的過程，往往只著眼于短期的利潤及收入要求，而忽略了其與投資方案的銜接，更有甚者把預算編制的工作完全交給財務處理。在我們的客戶里，很多已經意識到了這一問題，因此他們開始借助技術手段來輔助預算的編制，從業務源頭對每一個租賃資源制定招租方案來進行租金預測，再根據收益目標和預測的租金配比營業費用的估算。這一過程從開業前期結合投資方案制定初版，到經營期以年度為單位進行再測算并調整年度預算，逐年/逐月滾動落地。
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合約審批，強化一鋪一價的審核
預算的分解，最終會落到一鋪一價，進而應用到支撐商業地產收入實現的租賃合約執行過程中去。今時今日，大多數強調收益目標的企業都會采用系統的手段來將一鋪一價應用到合約審批當中。
借助信息系統，依據一鋪一價的政策對合約租賃條件進行對比監控，輔助企業識別影響收益目標的合同，并在簽約環節就加以管控。
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對收支兩條線的預算執行情況對比分析
當預算目標下達后，在日常運營過程中還需要以月度為單位對收支兩條線的預算執行情況進行對比檢查。這一預算分析的管理思路基本上已經被大部分企業所采納，這里就不再多說。
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滾動調整未來預算，指導下一期間經營
在進行了預算執行分析后，更重要的事情是需要結合實際租賃的情況對重新測算未來的租金預期，進而形成可以支撐收益目標達成的未來的預算，以指導下一個工作期間的招商簽約和運營。
借助科技手段提高運營效率
今天，業界的科技科技應用越來越普及，許多企業從中也獲得了管理的提升，并為其優化資產價值帶來了成效。
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在線招商，營銷觸達多樣化
存量市場同質化競爭的加劇，唯有客源廣的才能減少空置損失守住價格，因而獲客渠道的拓展成為資管企業所關注的問題。越來越多的人在嘗試變革傳統的招商方式，或將廣告位、活動場地、月租車位等零碎的空間資源通過線上預訂的方式進行出租，或借助微分銷的方式將自己的房源分享至朋友圈、中介、在租租客等進行線上推廣傳播。我們北京的某知名客戶，更是率先引入全渠道營銷的模式，將租賃資源打通各個好租、鏈家等中介平臺，實現一鍵發布觸達，最大程度地提升招商推廣的效率。
圖2：MBP在線租賃系統
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合約電子化，規范的保障和效率的提升
面對市場上復雜多樣的合約條款，如何行之有效地加以管理，確保標準合約得到應用，降低合約審核的難度，最大限度地減少人工處理。今天，租賃合約的電子化管理可以說已經是大部分商業地產企業的標配。我們有的客戶甚至已經引入了電子簽章的方式進行線上簽約，實現了無紙化租賃。
無論是面對自然月/租賃月的不同收繳條款，還是純抽/取高/階梯抽/品類抽/清算等各類復雜的計租條款，或是商鋪/辦公/場地/廣告位/月租車位等不同的合約類型，MBP商租云系統都可以幫助企業有效地進行電子化管理，并轉化為標準格式合同，自動連接后續的應收結算和各類業務處理，最大化提升租賃合約管理的效率。
圖3：商租云合約管理
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全場景業財一體化，多視角的數據自動出具
計算機的自動化處理，除了避免人為轉化數據可能帶來的出錯，還可以幫助企業降本增效。這方面許多企業收效最明顯的應當是在業財一體化方面。因為租賃業務的各項處理，無論是合約的簽署、履約期間的變更/退租、租戶的欠繳/催收等等，都會產生相應的財務行為，過去許多企業依靠手工處理的方式很容易會出現和業務的脫節，導致大量的核對工作。而今天許多企業已經逐漸將這些事情交給計算機去處理。
通過全場景的業財一體化的系統，自動根據簽約、出單、變更、退租等業務行為生成對應的財務處理單據及憑證，并按照現金流和權責的不同視角自動出具數據，進而滿足運營和資管的不同需要。
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租控、招商、收繳、物管、營銷等環節的移動化
移動技術的普及應用，為工作效率提升帶來了更多可能的手段。許多企業已經加入到這一變革的行列當中，例如：許多企業通過電子賬單的方式輔助催繳，并打通線上支付，改變傳統的收繳方式；物管的報事報修、物業巡檢和工單管理的過程都在移動端進行管理；有的企業開始讓招商人員通過手機端登記接洽潛客、跟進洽談記錄……
這些領域的移動化管理變革，目前已經涵蓋了從內部管理、租戶平臺、會員營銷等多個方面。
圖4：移動運營管理
提高業務可視性，數據驅動決策
隨著科技手段的提升，數據的獲取手段越來越豐富，企業對數據的重視程度也日趨提高。我們的客戶今天多數都已經逐步在建設數據分析平臺，站在大資管的視角去構建業務的可視性，用數據說話，改變過往拍腦袋決策的方式，進而更好地保障業主目標的達成。
圖5：MBP不動產分析平臺
招商環節：分析客戶來源和面積需求，掌握入駐租客/品牌行業構成，以更好地進行后續策略調整和商務談判
簽約環節：分析同樓層、同行業平均租價水平，洞察合約額度與預算目標差異，以決策合約簽署的可行性
經營環節：分析收入、銷售、客流、客訴的同比環節，透過坪效、費效比等歷史經驗的參照，指導后續的工作方法
財務環節：分析預算、收繳等短期指標的完成情況，并測算NOI、IRR等中長期回報指標的影響
除了以上這些引入技術手段的管理變革外，其實業界還有許多其他方面的科技創新。例如：許多企業借助物聯網的手段來管理安全、能耗和設備維保，進而降低相應的人工成本；有的客戶通過銀行劃扣、第三方金融擔保等方式，轉嫁收繳環節的一些風險和成本；一些購物中心嘗試著新零售領域的一些技術應用，以期從營銷中獲得收益轉化……這里就不再一一介紹了。
結束語：科技賦能，開啟智慧資管的新篇章
在加速步入存量經濟的今天，整個行業都嚴陣以待地迎接大資管的轉型。相比于地產開發，這是一項更加比拼內功的細活，無論是立足于降本增效，提升NOI以實現資產價值最大化，還是尋求工作方式、商業模式、用戶體驗等的提升，企業正在方方面面尋求業務突破，科技賦能必然會成為未來資管企業建立自身優勢的重要手段之一。
我們有個客戶的總裁曾經說過：“世界上沒有什么絕對領先的優勢，領先只是因為在市場上還沒有神一樣的對手的時候我們早走了一步；后面當神一樣的對手出現時，我們能保持著這個優勢繼續領跑。”
當前國內的存量市場正是處于這么一個分水嶺，誰能早走一步，誰就將是明天的領跑者。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 存量時代下構建資管體系的思考（下）
