作者：新華財(cái)經(jīng)面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)(ID：mianbaocaijing)

近期，新湖中寶披露2021年半年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.42億元，同比上升57.19%；歸母凈利潤(rùn)20.26億元，同比減少12.91%。

“三道紅線”方面，新湖中寶上半年現(xiàn)金短債比約為0.87，未滿足現(xiàn)金短債比大于1的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，從去年年底的“綠檔”轉(zhuǎn)入“黃檔”。

值得一提的是，今年6月，新湖中寶被踢出滬深300指數(shù)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下降 上半年增收不增利 

新湖中寶是一家經(jīng)營(yíng)多元業(yè)務(wù)的地產(chǎn)企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、海涂開(kāi)發(fā)等，公司重點(diǎn)以長(zhǎng)三角區(qū)域覆蓋的多個(gè)主要城市內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)。此外，公司還涉足高科技企業(yè)和金融公司的股權(quán)投資。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是公司最主要的業(yè)務(wù)，2021年上半年收入占比超過(guò)7成。上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.42億元，較去年同期翻番，但未達(dá)到2019年同期水平；毛利率為28.74%，較去年同期下跌逾10個(gè)百分點(diǎn)。

公司合同銷(xiāo)售增速較快。中報(bào)顯示，公司上半年合同銷(xiāo)售收入為160.83億元，同比上升125.94%；合同銷(xiāo)售面積為69.82萬(wàn)平方米，約為去年同期的1.3倍。

圖1：2017H1至2021H1新湖中寶合同銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

或因房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)承壓，新湖中寶上半年拿地表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，報(bào)告期內(nèi)，新增土地儲(chǔ)備僅為18.91萬(wàn)平方米，新增建筑面積僅為54.89萬(wàn)平方米。

商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)僅次于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是公司第二大創(chuàng)收業(yè)務(wù)，涉及的主要貿(mào)易品種為銅、黃金、化工產(chǎn)品等大宗商品。由于公司的商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)為傳統(tǒng)、簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)手貿(mào)易模式，僅收取少部分轉(zhuǎn)手費(fèi)用，該部分業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)極低。上半年，商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)合同收入約為19.2億元，營(yíng)收占比超過(guò)四分之一；毛利率約為0.35%，近3年毛利率均不足0.5%。

整體來(lái)看，新湖中寶上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.42億元，同比增長(zhǎng)57.19%。營(yíng)收增幅較大主要系去年同期基數(shù)低，若與2019年同期比較，公司營(yíng)收僅增長(zhǎng)2.3%，基本持平。

圖2：2017H1至2021H1新湖中寶營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、毛利率

因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率下降，公司上半年綜合毛利率較去年同期下降約4個(gè)百分點(diǎn)至21.38%，歸母凈利潤(rùn)也有所下滑同比減少12.91%至20.26億元。

非經(jīng)常性收益貢獻(xiàn)逾3成利潤(rùn) 總資產(chǎn)規(guī)模縮減約14% 

翻閱歷年同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司近兩年非經(jīng)常性收益金額較大。2020年上半年，新湖中寶非經(jīng)常性收益高達(dá)14億元，約占當(dāng)期凈利潤(rùn)的59%；今年上半年非經(jīng)常性收益約為6億元，凈利潤(rùn)占比超3成。其中，超過(guò)一半的收益來(lái)自非流動(dòng)資產(chǎn)處置。

圖3：2017H1-2021H1新湖中寶非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)占比

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，新湖中寶曾多次變賣(mài)資產(chǎn)回籠資金，來(lái)達(dá)到降杠桿的目標(biāo)。

近兩年，新湖中寶向融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)出售股權(quán)交易額超過(guò)190億元。2019年，新湖中寶向融創(chuàng)中國(guó)轉(zhuǎn)讓啟東、溫州西灣部分地塊和上海瑪寶項(xiàng)目，回籠資金67億元；以36億元的價(jià)格向綠城中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海新湖明珠城項(xiàng)目35%的股權(quán)。2020年，公司以約49億元向融創(chuàng)中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目50%、溫州西灣項(xiàng)目部分項(xiàng)目的35%股權(quán)；以41億元的價(jià)格向綠城中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海、沈陽(yáng)、啟東等項(xiàng)目部分股權(quán)。

此外，公司通過(guò)減持股份變現(xiàn)資金。2021年7月，新湖中寶減持綠城中國(guó)2425萬(wàn)股，套現(xiàn)近3億港元，持股比例由12.95%降至11.98%。

“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式過(guò)后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降到70%以下。但同時(shí)，公司總資產(chǎn)規(guī)模也同比下降14.32%至1306億元，其中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司股權(quán)導(dǎo)致公司存貨較去年同期減少約200億元。

三道紅線由“綠”轉(zhuǎn)“黃” 大股東高比例質(zhì)押 

融資方面，公司在報(bào)告期內(nèi)發(fā)行共20億元的公司債券及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃10.5億元，加權(quán)平均融資成本約為6.57%。上半年，新湖中寶籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入為113.81億元，較去年同期減少約一半，籌資速度有所放緩。

放緩借款、縮減負(fù)債后，公司不得不面對(duì)短期流動(dòng)性緊張的局面。截至2021年上半年末，公司貨幣資金余額為125.8億元，但流動(dòng)負(fù)債高達(dá)595.29億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)為144.13億元，無(wú)法完全覆蓋短期有息負(fù)債。公司的流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率呈下降趨勢(shì)，短期償債能力指標(biāo)進(jìn)一步惡化。

圖4：2017H1至2021H1新湖中寶短期償債指標(biāo)

新湖中寶上半年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為61.95%、80.81%，現(xiàn)金短債比約為0.87，未滿足現(xiàn)金短債比大于1的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，“三道紅線”指標(biāo)從去年年底的“綠檔”轉(zhuǎn)入“黃檔”。

另外值得一提的是，新湖中寶目前存在大股東高比例質(zhì)押的情形。

公司于近期發(fā)布公告，母公司新湖集團(tuán)解除質(zhì)押新湖中寶2.61億股股份后，再質(zhì)押新湖中寶2.845億股。公司表示，本次質(zhì)押融資將用于新湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。

圖5：新湖中寶大股東質(zhì)押股份情況

截至2021年9月4日，公司大股東新湖集團(tuán)、黃偉、寧波嘉源、恒興力控股累計(jì)未解押股權(quán)質(zhì)押數(shù)量為34.75億股，合計(jì)占其所持股份的70.79%、占公司總股本的40.41%。

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原標(biāo)題： 【讀財(cái)報(bào)】新湖中寶：上半年增收不增利 “三道紅線”由“綠”轉(zhuǎn)“黃”