克而瑞地產研究 
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作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
從展期到深度重組，房企債務重組模式已發生根本性轉變
◎文/房玲
11月5日，融創中國發布公告，96億美元的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準，重組計劃條件均已達成，即將生效。緊接著11月6日碧桂園發布公告，5日召開的兩類計劃會議均獲法定大多數債權人支持，根據表決結果，第一類計劃會議共有41名債權人參與，所涉債權總額為41.01億美元，以83.71%的投票債權額支持通過重組計劃。第二類計劃會議與會債權人2382名，涉及債權112.28億美元，獲得了投票計劃申索總值約96.03%的支持。碧桂園將于2025年12月4日上午十時（香港時間）進行聽證訊，以尋求法院批準計劃。
01 2025年債務重組加速 頭部房企方案落地增強行業信心
早在2025年1月，融創中國十筆境內債債務重組方案獲批準，成為首家完成境內債二次重組的房企，涉及債務規模約154億元。此次境外債重組方案獲批，就意味著融創中國是第一家完成境內、境外債務全部重組的龍頭房企。值得注意的是，融創中國第二次境外重組方案的一大亮點是“全額債權轉股權”，將境外公開債券、私募貸款等全部債務類型納入重組范圍，并通過全額債轉股實現約96億美元境外債務基本“清零”，打造共生共贏局面。
碧桂園作為曾經的行業一哥，本次債權人會議獲得高票支持，意味著其境外債務重組基本鎖定成功。此外，有市場消息稱，碧桂園9只境內債券重組也已接近成功，其中8只債券的持有人會議已通過重組方案，涉及金額合計為134.17億元人民幣，16騰越2債券尚未通過重組方案，9只債券余額為138.58億元人民幣。
碧桂園和融創中國作為曾經位列克而瑞《2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜TOP3的兩家企業，銷售規模最高均超過5000億元，其債務重組方案成功落地，不僅對企業自身發展至關重要，對于行業風險加速出清也極具意義。
2025年以來房企債務重組和破產重整明顯加速，破產重整方面，20205年4月和5月，協信、金科的破產重整方案先后被法院裁定批準，進入執行階段，為房企破產重整提供了行業模版。在債務重組方面，據不完全統計，共有42家房企披露了重組相關計劃或者方案，已有17家完成了全部或部分的債務重組。17家企業中，有9家是2025年重組方案獲批。
02 從展期到深度重組 房企債務重組模式已發生根本性轉變
在房企違約前期一般以協商展期為主，但是在房地產市場消費信心不足、房企的銷售回款和融資持續走低的情況下，房企債務重組模式開始發生根本性轉變，從“以時間換空間”的展期策略，轉向以實質性削減債務規模為核心的深度重組，系統性解決債務問題。根據各家房企公布的重組方案初步估算，多數房企削債比例在70%左右。
隨著頭部企業的債務重組方案不斷落地，示范作用顯著，其他房企的債務重組方案落地、獲批的進程也明顯加速。比如，龍光集團境內債重組方案于2025年7月9日公告通過，從公布議案（2025年6月20日）至完成僅耗時20天，覆蓋219.6億元債務。
整體來看，作為曾經的行業龍頭，碧桂園和融創中國在債務重組方面取得的階段性成功，具有顯著的行業示范效應。為其他深陷債務困境的房企提供了可復制的路徑參考，顯著增強了市場對債務重組可行性的信心，從而推動更多房企主動尋求債務重組方案，加速行業整體風險化解進程。若債務重組能夠成功實施，可以幫助企業擺脫目前的財務困境。但除去重組影響，市場影響也將是企業能否盡快進入正常經營軌道的一個不確定因素。當前房地產市場仍處于深度調整期，房企在推進債務重組的同時，還需密切關注市場動態，靈活調整經營策略，以應對潛在的市場風險。
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