克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
旭輝商業(yè)與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開發(fā)出新的商業(yè)模式。
旭輝商業(yè)在10月18日宣布和華住集團簽署合作協(xié)議，雙方將結(jié)合各自的優(yōu)勢和經(jīng)驗合作打造“酒店+”產(chǎn)品，其首個酒店產(chǎn)品將在2022年面市。
從2021年上半年的表現(xiàn)來看，我國酒店業(yè)的整體發(fā)展仍面臨著挑戰(zhàn)，華住集團則是酒店行業(yè)內(nèi)恢復較快的連鎖酒店集團，此前也和融創(chuàng)達成了合作。那么旭輝在此時切入“酒店+”業(yè)務(wù)有什么戰(zhàn)略考量？對其商業(yè)板塊的發(fā)展有什么助力呢？
2020年以來，全球新冠疫情的爆發(fā)給我國的酒店業(yè)帶來了較大的打擊。除了在年初遭遇了嚴格的開業(yè)限制之外，復工之后由于境內(nèi)外的商務(wù)、旅游活動仍然受到了一定的限制，再加上境內(nèi)的疫情至今仍不時地在個別地區(qū)零星爆發(fā)，我國酒店業(yè)的發(fā)展整體而言仍然沒有恢復到疫情之前的狀態(tài)。
從中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)來看，2018-2019年各季度全國五星級酒店平均出租率和平均房價分別為61%和622.5元/天，四星級酒店為57%和336.3元/天，三星級酒店為53%和226.5元/天。
在2020年疫情發(fā)生之后，我國各等級的星級酒店在各季度的出租率和房價都沒有達到疫情前2018-2019年各季度的平均值，其中消費彈性較大的五星級酒店的下滑尤為明顯。隨著世界疫情的持續(xù)肆虐，再加上我國境內(nèi)疫情的不斷反復，我國的酒店業(yè)未來的恢復以及發(fā)展仍然伴隨著挑戰(zhàn)。
雖然我國酒店業(yè)整體的恢復相對較慢，但是作為龍頭企業(yè)的華住集團的恢復情況卻相對較好。從企業(yè)的業(yè)績報告數(shù)據(jù)來看，華住從2020年三季度開始其旗下酒店單季度的平均出租率就基本恢復到了疫情前的水平，平均房價也逐漸提升，2021年二季度還達到了近年來最高的255元/天。
華住集團較快走出修復行情除了是因為集團主打的經(jīng)濟型酒店相對而言在疫情的打擊下恢復較快，同時也是因為企業(yè)旗下管理加盟和特許經(jīng)營酒店的業(yè)績增長迅速，收入占比達到了37.1%，是歷年來的最高值。華住集團很早開始就推進輕資產(chǎn)化，從2016年開始其管理加盟及特許經(jīng)營酒店占比就超過了80%，截至2021年中期這一數(shù)字為85%，繼續(xù)保持在高位。在這個背景下，華住集團與房企也開始積極合作以擴大酒店運營規(guī)模，比如在今年3月和融創(chuàng)成立了合資公司永樂華住，此后融創(chuàng)又在10月9日將原來由萬達酒店運營的22家酒店交于永樂華住運營。此前，華住還和遠洋、萬科、山鋼地產(chǎn)、雅詩閣等企業(yè)有戰(zhàn)略合作，加上此次跟旭輝達成合作，其輕資產(chǎn)擴張更進一步。
02擴張需求推動下，旭輝商業(yè)積極合作提升發(fā)展?jié)摿?/span>
本次旭輝商業(yè)和華住的合作，也是旭輝在商業(yè)領(lǐng)域的又一次新嘗試。從雙方的合作內(nèi)容來看，雙方的戰(zhàn)略合作范圍包括但不限于酒店項目、公寓項目、文旅項目、商業(yè)項目及產(chǎn)城項目等多個領(lǐng)域，雙方在品牌聯(lián)動、設(shè)計規(guī)劃、資源對接、項目落地等各方面亦有進一步探討。除了與華住進行酒店文旅領(lǐng)域的合作之外，旭輝商業(yè)目前的投資合作也涉及了各種業(yè)態(tài)不同開發(fā)模式的產(chǎn)品，比如在上海聯(lián)手香港置地開發(fā)的LCM置匯旭輝廣場，在北京與華熙集團共同開發(fā)運營的北京文體商業(yè)地標“華熙旭輝LIVE·五棵松”，在重慶和重慶西站投資發(fā)展有限公司聯(lián)手開發(fā)重慶西站TOD項目等。
旭輝商業(yè)近年來顯著加大了合作的力度，主要是因為其在2019年整合了旗下商業(yè)板塊之后，對于商業(yè)板塊的投入力度明顯加大，每年都會拿出集團投資額的10%用于商業(yè)拓展，同時也提出“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)”，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的雄心可見一斑。但是當前的旭輝商業(yè)仍處于起步階段，規(guī)模相對較小。截至2021年中期，旭輝商業(yè)共有9個商業(yè)綜合體在營，在營建面63萬平米，與行業(yè)前列的萬達、華潤、龍湖等企業(yè)仍有著不小的差距。相應(yīng)的，旭輝商業(yè)帶來的租金收入也相對較少，2021上半年旭輝商業(yè)板塊的租金收入約為3.91億元，同比增加78.5%，僅占集團上半年總收入的1.07%。
截至上半年末，除了9個在營的商業(yè)項目之外，旭輝還儲備了22個商業(yè)項目，涉及社區(qū)商業(yè)、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，其中酒店業(yè)態(tài)已儲備10余家，總建面約為215萬平米；到2023年計劃布局50個商業(yè)項目，同時未來三年的租金收入預計將保持50%的復合增長率。在此背景下，旭輝持續(xù)加強與專業(yè)領(lǐng)域的公司合作，也是在積極學習商業(yè)項目以及文旅等綜合性項目的開發(fā)經(jīng)驗。旭輝商業(yè)和華住的合作在讓旭輝切入“酒店+”業(yè)務(wù)擴大業(yè)務(wù)邊界的同時，雙方在酒店、文旅等領(lǐng)域也開始深度的交流合作，有可能讓旭輝商業(yè)開發(fā)出新的商業(yè)模式，實現(xiàn)彎道超車。
整體來看，我國的酒店業(yè)當前的發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)，而華住集團在此背景下率先走出復蘇曲線展現(xiàn)了企業(yè)的強大實力。
旭輝商業(yè)在當前的階段更多的是在嘗試以及學習各類型商業(yè)項目的開發(fā)和運營經(jīng)驗，此時與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開發(fā)出新的商業(yè)模式。
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