從招股書來看，本次申請上市的珠海萬達商管是一家服務于商業廣場的輕資產商業管理公司。負債端而言，截止至2021年上半年，珠海萬達商管總有息負債為14.0億元，而企業持有現金總額為65.5億元，遠超負債總額。從資產端來看，企業非流動資產規模較小，其中投資物業總價值僅為6.6億元，代表企業并不持有物業。從業務模式來看，本次上市的珠海萬達商管定位為全國最大的商業運營服務提供商和科技驅動的商業管理和數字化運營公司，專注于商業廣場業務。其主要業務內容包括：商業管理服務、物業管理服務以及增值服務。

物業管理服務為珠海萬達最主要的營收來源，商業管理服務及租賃收入占比持續上升。根據企業招股書披露數據，2021年上半年，珠海萬達共實現營收106.4億元，其中物業管理服務45.4億元，商業管理服務及租賃33.6億元，增值服務收入27.4億元，占比分別為42.7%、31.6%、25.7%。從2018年至2021年上半年的趨勢來看，企業三項業務收入均呈現穩步增長的態勢，但商業管理服務及租賃收入上升更加明顯，因此占比持續提高，物業管理服務收入依托企業在管面積穩定增長，仍是企業發展的主要方向。

從業務模式來看，目前珠海萬達采取委托管理和租賃運營兩種模式，企業均有權享有項目凈收益的20%—40%作為公司收益。根據企業招股書介紹，委托管理模式主要是受委托全權負責管理商業廣場，而租賃運營模式則是從業主處租賃物業，并將商業廣場內的商業空間出租給商戶，同時全權負責管理商業廣場，租賃運營模式與委托管理模式的服務范圍大體一致。不過萬達的租賃運營模式與行業傳統型的租賃運營模式不同，主要為收益分成型。

企業曾短暫嘗試將母公司項目轉為租賃運營模式，上半年為保持一致又全部轉為委托管理模式。根據企業招股書披露，2018年至2020年企業的租賃運營模式收入快速增長，一方面是第三方在管項目數量增長明顯，由2018年的23個增長至2020年的79個，另一方面企業在2020年還嘗試將母公司旗下的55個項目也轉為租賃運營模式，因此2020年租賃運營模式收入占比接近一半。不過目前企業280個母公司集團商業廣場全部轉為委托管理模式，僅118個在管獨立第三方商業廣場中82個采用租賃運營模式管理，因此短期內可以預期租賃運營模式收入將有下降。

整體來看，作為國內的商管巨頭，珠海萬達商管具備幾大優勢，一是起步早，規模優勢明顯；二是業務模式成熟，委托管理與租賃運營并舉，可以大規模向第三方輸出管理運營。三是積累了大量的流量數據，可以精準營銷渠道變現。四是萬達與大量的品牌方建立了直接聯系，招商引資資源豐富。因此珠海萬達商管也獲得了不錯的資本溢價，按照碧桂園物業在2021年7月入股時的估值計算，對珠海萬達商管的估值為1800億元，因此可以預期本次珠海萬達商管上市的估值也將在這一數值左右。

但是需要關注的是，本次重組上市的珠海萬達商管接近70%的營收仍來自母公司集團項目，而萬達21年開始將全部采取輕資產模式，企業不出萬達廣場的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，并分得收益，作為一家商管公司，企業的業績增長主要與在管商業項目數量及面積掛鉤，因此保持穩健的外拓節奏才能實現業績增長。另外目前企業基于流量數據變現的渠道仍然偏少，近三年增值業務收入增長較為緩慢，如何基于大數據實現收入持續增長仍待考驗。