作者：CRIC研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

龍湖積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，接手世貿(mào)天階能否獲得再突破？

◎文/洪宇桁

11月7日龍湖集團(tuán)宣布2025年前10月實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約人民幣221.6億元，對(duì)同期合同銷售額的占比達(dá)到了39.7%，此前5日龍湖商業(yè)宣布接手北京CBD的世貿(mào)天階項(xiàng)目。在開發(fā)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期下行的背景下，龍湖也像華潤(rùn)一樣依靠其較優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力開發(fā)第二增長(zhǎng)曲線。那么龍湖現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展如何？企業(yè)又能否成功盤活世貿(mào)天階呢？

01 龍湖第二增長(zhǎng)曲線基本形成 但利潤(rùn)率相對(duì)較低

2021年以來，由于房企流動(dòng)性危機(jī)不斷爆發(fā)以及行業(yè)的持續(xù)下行，房企的業(yè)績(jī)開始持續(xù)惡化。龍湖集團(tuán)作為民營(yíng)房企中的優(yōu)等生，雖然沒有出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，但是其開發(fā)業(yè)務(wù)也受到了較大的影響。企業(yè)的合約銷售額從2021年的2901億元逐漸下降，到2025年前10月僅有558億元，預(yù)計(jì)企業(yè)的全年業(yè)績(jī)將會(huì)自2017年以來首次跌破千億元。

在開發(fā)業(yè)務(wù)整體下行的背景下，部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)重心，大力發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)以打造第二增長(zhǎng)曲線，其中華潤(rùn)置地屬于其中較為成功的一家。華潤(rùn)置地在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)管理、代建、文體和長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域齊頭并進(jìn)，同時(shí)通過發(fā)行公募REITs成功打通了“投融建管退”的資本閉環(huán)，2025上半年其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入對(duì)總營(yíng)收占比達(dá)到了21.7%，核心凈利潤(rùn)占比達(dá)到60%，毛利率為72.9%，助力企業(yè)毛利率達(dá)到24%，仍然保持著較強(qiáng)的盈利能力。

在華潤(rùn)成功轉(zhuǎn)型的同時(shí)，同樣擁有較強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的龍湖也在積極轉(zhuǎn)型。2021年以來龍湖商業(yè)開始運(yùn)用輕重并舉的商業(yè)開發(fā)模式，同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)也在加速。在這個(gè)基礎(chǔ)上，伴隨著開發(fā)業(yè)務(wù)的萎縮，近年來龍湖的經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入對(duì)總收入的占比逐年走高，到了2025年上半年也達(dá)到了22.6%。但是從經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)盈利的支撐來看，龍湖在2025年上半年的毛利率為12.6%，在經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)收占比基本相當(dāng)?shù)那闆r下，與華潤(rùn)24%的毛利率差距較大。雖然其中有開發(fā)業(yè)務(wù)低毛利帶來的影響，但是也可以看出其經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的盈利支持不足。

龍湖和華潤(rùn)在經(jīng)常性業(yè)務(wù)盈利能力上的差別，一定程度上歸因?yàn)檎純烧呤杖氪箢^的商業(yè)板塊定位不同：龍湖天街定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，目標(biāo)客群以商務(wù)白領(lǐng)和年輕時(shí)尚家庭為主；華潤(rùn)萬(wàn)象城則定位高端綜合購(gòu)物中心，聚焦中高收入人群，業(yè)態(tài)以奢侈品、國(guó)際品牌和高檔餐飲為主。在消費(fèi)降級(jí)的背景下，中等收入的客群消費(fèi)敏感性更強(qiáng)。為此龍湖商業(yè)有必要轉(zhuǎn)型高端提高品牌的議價(jià)能力，在擴(kuò)大經(jīng)常性業(yè)務(wù)的同時(shí)提高其盈利水平。

02 接手世貿(mào)天階有望助力龍湖轉(zhuǎn)型高端商業(yè) 但也面臨諸多挑戰(zhàn)

本次龍湖接手北京世貿(mào)天階項(xiàng)目不僅可以擴(kuò)張企業(yè)在北京的商業(yè)版圖，也可能是企業(yè)轉(zhuǎn)型高端的一個(gè)契機(jī)。作為一個(gè)總建面達(dá)8萬(wàn)平方米，擁有250米長(zhǎng)的標(biāo)志性天幕，具有極高的辨識(shí)度和商業(yè)價(jià)值的CBD核心區(qū)地標(biāo)項(xiàng)目，盤活世貿(mào)天階將顯著提升龍湖在北京高端商業(yè)市場(chǎng)的品牌能見度和影響力，進(jìn)而輻射全國(guó)提高品牌溢價(jià)。 

除此之外，?世貿(mào)天階的加入將豐富龍湖的商業(yè)產(chǎn)品組合，特別是其計(jì)劃轉(zhuǎn)型為“CBD商業(yè)美學(xué)地標(biāo)”的定位，與龍湖現(xiàn)有項(xiàng)目形成差異化互補(bǔ)，符合企業(yè)“去同質(zhì)化”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略。同時(shí)隨著北京市2025年商業(yè)地產(chǎn)新政鼓勵(lì)“商業(yè)+文旅”融合業(yè)態(tài)，對(duì)品質(zhì)提升項(xiàng)目最高補(bǔ)貼500萬(wàn)元，智慧商圈獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元。世貿(mào)天階的定位轉(zhuǎn)型符合政策導(dǎo)向，有望獲得政府資金支持。再加上項(xiàng)目已被朝陽(yáng)區(qū)政府指定為CBD內(nèi)的旗艦商業(yè)區(qū)，這種政府背書將為項(xiàng)目改造和運(yùn)營(yíng)提供便利。

雖然龍湖將世貿(mào)天階成功盤活之后好處多多，但是仍面臨著較多的挑戰(zhàn)，首先就是為了轉(zhuǎn)型升級(jí)所需的巨額資金。由于該項(xiàng)目天幕及建筑設(shè)施已運(yùn)營(yíng)近20年，技術(shù)設(shè)備面臨升級(jí)壓力。因此龍湖計(jì)劃將其轉(zhuǎn)型為“商業(yè)美學(xué)地標(biāo)”過程中的創(chuàng)新投入需要大量資金，如天幕視覺效果升級(jí)、互動(dòng)體驗(yàn)增強(qiáng)等。從龍湖集團(tuán)的現(xiàn)金情況來看，企業(yè)的貨幣資金自2021年以來持續(xù)減少，現(xiàn)金流吃緊，如果世貿(mào)天階的轉(zhuǎn)型升級(jí)資金超出預(yù)算則有可能影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

?其次是租金收入的不確定，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨租金下行壓力，同時(shí)公開資料顯示當(dāng)前世茂天階的空置率達(dá)到了40%-50%。在項(xiàng)目改造升級(jí)完成后，因定位變化世貿(mào)天階需重新定位租戶結(jié)構(gòu)，再加上需面對(duì)周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，若龍湖無(wú)法快速提升出租率，將影響現(xiàn)金流回收周期。

第三則是龍湖的?老舊項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)不足?，當(dāng)前龍湖雖運(yùn)營(yíng)89座購(gòu)物中心，但此前主要以新建天街為主，缺乏大型老舊商業(yè)體改造經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)龍湖天街基本都是區(qū)域型購(gòu)物中心的定位，首次接手CBD的高端項(xiàng)目和藝術(shù)文化生態(tài)勢(shì)必會(huì)給龍湖商業(yè)帶來挑戰(zhàn)。

綜上所述，龍湖的經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)收雖然已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，但是其議價(jià)能力仍有一定的欠缺。接手世貿(mào)天階項(xiàng)目是其擴(kuò)大北京商業(yè)版圖、提升品牌影響力的重要戰(zhàn)略舉措。項(xiàng)目具有稀缺區(qū)位價(jià)值和改造潛力，與龍湖“輕重并舉”的戰(zhàn)略高度契合。然而，項(xiàng)目投入規(guī)模大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及企業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏等因素帶來風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 評(píng)司論企｜“天街”接手“天階”，龍湖商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)與危