作者：明哥

來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）

先看地產(chǎn)收并購(gòu)的一段對(duì)話。

地產(chǎn)投拓：地塊位置不錯(cuò)，主要問題是稅票太少，算不過來(lái)賬。

地主：不用擔(dān)心票的事情，我們會(huì)全額開票。

顯然雙方溝通的不是一個(gè)事。稅票是指土地建安等項(xiàng)目有票成本，在土增稅計(jì)算時(shí)可扣除，與土地方是否就股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分開具財(cái)務(wù)發(fā)票是兩回事。舉個(gè)栗子：

用地面積60畝，有稅票500萬(wàn)每畝，轉(zhuǎn)讓價(jià)格800萬(wàn)每畝。

這個(gè)案子產(chǎn)生了300萬(wàn)每畝的土地收并購(gòu)溢價(jià)，這300萬(wàn)每畝溢價(jià)是支付給原股東的，與項(xiàng)目本身無(wú)關(guān)，在土增稅計(jì)算時(shí)不能扣除。

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土增稅的稅率是最高的，最高可達(dá)60%。

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

要給土地方解釋清楚土增稅并不容易，尤其是當(dāng)對(duì)方本能地有種抗拒心理時(shí)。明哥覺得這時(shí)最好的溝通方式就是用數(shù)據(jù)說話。

在上文地產(chǎn)投資測(cè)算：這塊地到底值多少錢？我們給出了一個(gè)投資測(cè)算模型，回顧一下：

項(xiàng)目要點(diǎn)：

1、用地面積60畝。

2、住宅用地，容積率2.0，規(guī)劃計(jì)容建面8萬(wàn)平米。

3、地下車位配比1:1。

4、證照手續(xù)齊全，凈地，可馬上開發(fā)。

5、產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛，沒有債務(wù)抵押。

6、有稅票（土地發(fā)票）500萬(wàn)每畝。

7、房?jī)r(jià)住宅14000元/平米，車位10萬(wàn)/個(gè)。

8、股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，價(jià)格800萬(wàn)每畝。

投資測(cè)算：

其中土增稅部分：

測(cè)算結(jié)果是應(yīng)繳土增稅7909萬(wàn)。接下來(lái)我們?cè)诓煌亩惼苯痤~假設(shè)下，測(cè)算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動(dòng)的。
1、稅票對(duì)土增稅的影響

土增稅-稅票變動(dòng)分析

2、稅票對(duì)銷售凈利率的影響。

銷售凈利率-稅票變動(dòng)分析

與全票相比，在無(wú)票情況下：

（1）收購(gòu)方要多承擔(dān)2.5億土增稅：26039-953=25086萬(wàn)；

（2）銷售凈利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然稅票對(duì)土增稅/凈利率有這么大的影響，不談?dòng)衅背杀镜膱?bào)價(jià)不就是“耍流氓”嗎！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)測(cè)算：不談?dòng)衅背杀镜膱?bào)價(jià)都是耍流氓