最近太忙了一直沒時(shí)間靜下來想想寫點(diǎn)什么，剛好周末上課時(shí)發(fā)現(xiàn)很多人過去只知道有IRR和NPV，而沒有太去關(guān)心資管所關(guān)心的那些靜態(tài)收益指標(biāo)。各式各樣的投資測算課程都一直在強(qiáng)調(diào)IRR的重要性，這也助長了很多人理解的片面性。其實(shí)，IRR并非包辦一切，在運(yùn)營階段看投資回報(bào)，ROE、NOI Yield等這些靜態(tài)指標(biāo)某種程度上更為重要。那么，今天就來談?wù)勳o態(tài)回報(bào)指標(biāo)的話題吧。

IRR作為動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)，看的是全周期的回報(bào)，對(duì)于寄望于長周期回報(bào)的持有物業(yè)投資自然看IRR更加全面。然而，不要忘了這里的一個(gè)前提是“長周期回報(bào)”，其實(shí)這某種程度也是因?yàn)樯剔k不動(dòng)產(chǎn)這項(xiàng)投資的短期回報(bào)看不過來。

而從短期回報(bào)的角度，投資者一定關(guān)心的是自己的錢當(dāng)下能有多少收益。那么，凈資產(chǎn)收益率（ROE）的重要性就體現(xiàn)出來了。巴菲特就說了：如果只能用一個(gè)指標(biāo)去投資，那他一定是選ROE。ROE用于衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率(ROE) = 利潤(R)/凈資產(chǎn)(E) = 利潤(R）/（資產(chǎn)(V)-負(fù)債(L)），因?yàn)槌跏寄攴莸膬糍Y產(chǎn)就是自有資金的投資額，所以ROE的起點(diǎn)也就是自有資金的回報(bào)率（ROIC）。

那么，看ROE來做什么呢？舉個(gè)例子：投資一項(xiàng)1000萬的物業(yè)收益率為3%，如果融資利率是4%，當(dāng)融資50%時(shí)自有資金的回報(bào)率就只有（1000 X 3%-500 X 4%）/ 500=2%，而如果融資75%時(shí)則自有資金回報(bào)率就等于0了！

簡單來說，一項(xiàng)物業(yè)能帶來的回報(bào)是此消彼長的，如果ROE/ROIC趕不上融資利率，意味著融資越多則自身的回報(bào)會(huì)越低。這其實(shí)也就是正負(fù)杠桿的原理——只有跑贏了利率，融資才能真正讓業(yè)主獲得預(yù)期的價(jià)值。

圖1：杠桿作用的影響

ROE之所以重要，是因?yàn)樗从沉嗣總€(gè)時(shí)間點(diǎn)回報(bào)里有多少是落到業(yè)主口袋里的。那為什么NOI Yield重要呢？其實(shí)，經(jīng)營利潤收益率（NOI Yield）是指示項(xiàng)目盈虧的真正依據(jù)。

前面講到的正負(fù)杠桿中的ROE指標(biāo)其實(shí)是作用的結(jié)果，而真正在撬動(dòng)杠桿的物業(yè)回報(bào)率就是NOI Yield。因此，NOI Yield能否跑贏利率是不動(dòng)產(chǎn)管理者能否借助融資創(chuàng)造更多收益的關(guān)鍵。那么，NOI Yield是不是只要高于利率就可以了？這當(dāng)然不是，跑贏利率只是擺脫了給銀行打工的局面，但與項(xiàng)目真正盈利還是有差距的。

也許有人會(huì)問我都NOI為正了，難道還不賺錢？別詫異，我們來看看下面的公式相信就都明白了——經(jīng)營利潤收益率(NOI Yield)=凈營業(yè)收入(NOI)/投資成本(C)，而收益法估值的公式是：資產(chǎn)價(jià)值(V)=凈營業(yè)收入(NOI)/ 資本化率(CapRate)，兩條公式相除再轉(zhuǎn)換一下可以得到：資產(chǎn)價(jià)值(V)/投資成本(C)=經(jīng)營利潤收益率(NOI Yiled)/ 資本化率(CapRate)。也就是說，只有當(dāng)NOI Yield大于CapRate時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值才大于投資成本——跑不贏資本化率，持有資產(chǎn)就是在貶值。

圖2：凱德衡量項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)

把兩項(xiàng)關(guān)于率的指標(biāo)看完，我們再來看看關(guān)于金額的收益指標(biāo)。NOI應(yīng)該是當(dāng)下大家聽的最多的了，那么為什么是NOI呢？凈營業(yè)收入(NOI)=總營業(yè)收入(EGI)-總營業(yè)費(fèi)用(OPE)，簡單來說也就是經(jīng)營利潤，是經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)由經(jīng)營所帶來的收益。因?yàn)榻?jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是由收益程度決定，NOI自然也就成了度量不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的金額指標(biāo)。

圖3：NOI/NPI/EBITDA/FFO對(duì)比

由于NOI排除了非營業(yè)因素和傭金等業(yè)主費(fèi)用的影響，它代表了經(jīng)營團(tuán)隊(duì)所貢獻(xiàn)的收益，因此在資管視角下用它來衡量經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的績效更加科學(xué)和客觀。主要可以從以下三個(gè)方面看：首先NOI要回正，業(yè)主才不至于繼續(xù)貼錢；其次NOI要增長，資產(chǎn)才能符合資本投資的要求；再者NOI的增長要跑贏資本化率，資產(chǎn)價(jià)值才能上升。

提升NOI，歸根到底還是為了資產(chǎn)價(jià)值的提升。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式，一靠租金（或者更準(zhǔn)確講是經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金收益），二靠資產(chǎn)增值。事實(shí)上，運(yùn)營帶來的租金提升通常是有限的，很可能無法滿足不動(dòng)產(chǎn)投資者的預(yù)期，而資產(chǎn)價(jià)值提升帶來的收益才是回報(bào)的大頭。

舉個(gè)例子：花2億元投資一項(xiàng)物業(yè)，投資時(shí)的NOI是1000萬，投資收益率只有5%；而如果通過運(yùn)營將NOI提升到1200萬，在資本化率不變的情況下資產(chǎn)價(jià)值則上升到2.4億元，業(yè)主獲利4000萬，實(shí)現(xiàn)了20%的溢價(jià)收益。

圖4：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式

要靠增值來盈利，資產(chǎn)價(jià)值自然是重要的衡量指標(biāo)。關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法有很多，前面講的是國際上資管領(lǐng)域最常用的收益還原法，是某一時(shí)間點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的體現(xiàn)。當(dāng)然，估值方式還有市場比較法、重置成本法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法等等——如果考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的影響，那就需要考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，需要計(jì)算NPV了。

那么，為什么還要從靜態(tài)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看資產(chǎn)價(jià)值呢？這其實(shí)背后還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的問題。根據(jù)收益法公式，資產(chǎn)價(jià)值（V）與資本化率（CapRate）成反比，而資本化率（CapRate）與安全利率有關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，利率上升，資本化率上升，資產(chǎn)價(jià)值下滑；當(dāng)經(jīng)濟(jì)上行，利率下降，資本化率降低，資產(chǎn)價(jià)值提升。舉個(gè)例子：前面投資2億的那項(xiàng)物業(yè)當(dāng)時(shí)資本化率為5%，如果在經(jīng)濟(jì)上行資本化率降到4%時(shí)退出，即便NOI仍是1000萬不變，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)提升到2.5億，由周期帶來了25%的溢價(jià)。

因此，通過對(duì)持有周期里的時(shí)點(diǎn)價(jià)值的關(guān)注，更能掌握周期因素帶來的價(jià)值變化，從而為資產(chǎn)的投資和退出提供更加科學(xué)的依據(jù)。我以前在O記的客戶Boston Properties就是通過對(duì)這一周期的把握，在資本化率的高點(diǎn)并購、低點(diǎn)退出，成就了其全球最大的寫字樓企業(yè)的地位。

在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資及交易日漸活躍的今天，圍繞資產(chǎn)價(jià)值管理的要求越來越高。無論是上面提到各項(xiàng)靜態(tài)收益指標(biāo)，還是大家所熟知的IRR、NPV這些動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)，在不動(dòng)產(chǎn)的投資和管理環(huán)節(jié)中都有其特定的指示作用。作為資產(chǎn)管理者，只有掌握和理解收益指標(biāo)的意義并加以應(yīng)用，才能真正把握住不動(dòng)產(chǎn)投資與管理的本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。