過去的2021年，物業企業IPO前熱后冷，跌宕起伏。

2021年上半年近50家物企IPO，僅7月就有中駿商管、德信服務集團、融信服務等6家物企集中上市，單月刷新港交所上市紀錄。而8月之后，物業市場遇冷，物企上市緩慢，僅京城佳業、德商產投服務兩家物企上市。

截止到去年年底，物業企業扎堆上市熱潮已近尾聲，除個別頭部企業被資本關注以外，其他小盤股上市公司在上市后的表現并不盡如人意。

而在這樣的局面下，今年1月7日，龍湖智創生活在港交所遞交招股書計劃上市，其規模及商業故事頗引人矚目。

要了解一家公司，就要從具體業務中去探究發展情況，從龍湖智創生活上市披露的招股說明書來看，其公司發展狀況十分穩健。

1.收益穩定增長

數據顯示，自2019年到2021年9月，龍湖智創生活營業收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元，凈利潤則分別為6.81億元、9.31億元、11.3億元，2021年1-9月同比有明顯增長。其公司營收和凈利潤均實現“三連跳”，增長速度不斷加快。

 圖1：龍湖智創生活公司營收與凈利潤情況

數據來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創生活營業收入主要來自兩大板塊：住宅及其他非商業的物業管理服務費、商業運營及物業管理服務費。住宅及其他非商業物管服務在2019年、2020年、2021年1-9月的收入分別為38.86億元、54.45億元、60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%、77.4%。商業運營及物管服務收入也是逐年增加，分別占總收入的11%、15.8%、22.6%。其中，住宅領域占據絕大部分的收入，這主要是由于住宅在管面積規模遠大于商業在管面積規模的原因。

表1：龍湖智創生活具體業務收入情況（單位：億元）

數據來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創生活的營業收入增長得益于其公司在管建筑面積的不斷增大。根據招股說明書顯示，自2019年到2021年9月，龍湖智創生活的住宅在管建筑面積為0.98億平方米、1.53億平方米及2.13億平方米，商業在管建筑面積從0.07億平方米上升到了0.24億平方米，總住宅面積為2.37億平方米，同比2019年上升125.71%。明顯可以看出，不論是住宅還是商業，在管建筑面積都迅速擴大，規模的擴大帶來了總收入上升。

圖2：龍湖智創生活在管建筑面積

（單位：百萬平方米）

數據來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

2.外拓項目收入占比超五成

物業市場上，多數頭部上市物業公司的業務拓展都比較依賴母公司，與第三方開發商合作不多。例如，截至2021年6月，中海物業僅有9.01%的物業管理服務收入來自第三方開發商，保利物業的物業管理服務收入中，也僅有33%的比例來自第三方。

而早在2020年，龍湖智創生活來自第三方服務公司住宅及其他非商物管的收入就高達30.54億元，占總住宅及其他非商物管收入的69.2%，截至2021年9月，這一數字降至64.6%。來自獨立第三方的住宅及其非商在管建筑面積占比從2019年的38.2%升至2021年的59.8%，占據總面積一半。說明龍湖智創生活相比其他物業子公司更具備獨立造血能力，受到市場認可。

表2：2020-2021年部分頭部上市物企中第三方物管服務收入情況及占比（單位：億元）

數據來源：港交所，睿和智庫整理制圖

3.收入結構不斷優化

根據龍湖智創生活招股說明書顯示，從2019年到2021年9月，公司住宅及其他非商業物管服務對收入的貢獻率從89%下降到了77.4%，商業運營及物管服務對收入的貢獻率則從11%提升至22.6%。

結構的優化源于近年來龍湖智創生活積極布局商業運營領域。一方面線下不斷收購億達服務、楷林商服等物業公司擴大商業規模；另一方面提高了商業物管費率。

根據招股說明書顯示，截至2021年9月，龍湖智創生活的商業運營服務在管建筑面積為570萬平方米，同比去年上升18%，增長十分迅速。而自2020年到2021年9月，其商業購物中心平均管理費率也由13.2元/月/平米上升到14.6元/月/平米，寫字樓的平均管理費率由6.84元/月/平米上升到8.09元/月/平米。價格的上漲帶來了商業收入的迅速上升。

圖3：2020年-2021年9月龍湖智創生活商業物管費率

（元/月/平米）

數據來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

4.加速并購形成規模優勢

過往三年，龍湖智創生活加速并購，擴大規模優勢。從2019年到2021年9月，其公司累計收購面積達0.69億平方米，其中收購住宅面積0.63億平方米、購物中心面積36.5萬平方米、寫字樓及其他商業物業管理面積543.5萬平方米。

截至2021年12月底，龍湖智創生活已花費數十億元對獅城怡安 、九龍倉物業等多家公司進行收并購，涵蓋中高級住宅、購物中心、辦公樓等。這不僅為其公司收入增長提供了穩健的基礎，同時也為其上市融資做了充足的準備。

表3:2021年龍湖智創生活收并購情況（單位：億元）

數據來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創生活的商業模式由三個維度支撐：線下+線上數字化+龍湖生態體系。

1.“商管＋物管”雙賽道

目前多數物業企業主要以物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務等內容作為主要收入來源。同行業內市值處于前列的保利物業、恒大物業、中海物業等，物業管理服務、社區增值服務這方面業務的收入占比都接近100%。

而與上文物企的商業模式相比，龍湖智創生活則是通過“商管＋物管”雙賽道出發。物業管理服務是龍湖智創生活的基礎，和頭部上市物企相似，商業運營業務則是其一大亮點。

截至2021年9月30日，龍湖智創生活已在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業運營服務項下的總建筑面積為570萬平方米，服務租戶數超13000多戶。在中國所有購物中心運營服務提供商中排名第三。同時，還向在管面積900萬平方米的59個購物中心提供物業管理服務。

該“商管＋物管”模式并不是簡單的二者相加，而是通過依靠信息科技手段和龍湖的生態體系，發揮商管與物管的比較優勢，為目標群體提供一體化服務，形成一加一大于二的協同效應。

2.重倉智慧科技

在為目標客群提供物業管理服務及商業運營過程中，線上信息科技技術的支撐必不可少。

根據中物研協的數據顯示，2020年龍湖智創生活的人均在管建筑面積為9300平方米，人均創收為人民幣34.66萬元，位列國內第一，體現出該公司的精細化運營管理。

科技給廣大的住戶和商業消費者也帶來了好處。如在龍湖天街購物中心的一層往往會有智能機器人，消費者可以通過機器人了解每一層的商家信息、客流量、評分等，快速做出決策，從而提升消費體驗。

3.協同下的龍湖生態體系

并不是每一家物企都能擁有完整的生態產業鏈。

中小型的物業公司運營管理能力、核心技術發展有限，難以吸引優質租戶和充足的客流來形成閉環效應，故無法提供全業態的服務。而大型的物業公司大多是圍繞著住宅及其非商業物業管理業務展開，如前文所述的碧桂園服務、保利物業等也未能完善其業態發展。

而龍湖智創生活線下“商管＋物管”雙賽道和線上數字化運營，都是依托母公司龍湖集團形成的龍湖生態體系進行的。

• 首先，龍湖集團在龍湖智創生活成立之前就已發展成一個涵蓋地產開發、商業投資、租賃住房、空間服務等多種業態的“多面手”。如龍湖的瓏珠會員體系，目前已經打通龍湖 U 享家（住宅）、龍湖天街（購物中心）、冠寓（長租公寓）、塘鵝（租售）等多個場景。

• 其次，龍湖智創生活依托生態體系，利用科技和龍湖會員計劃突破地理空間的限制，打破各個賽道之間的壁壘，使住宅、租賃、商業、空間服務等之間可以互通有無，多元協同發展。如龍湖智創生活的成都西城壹號商業項目，商業運營中心3公里半徑范圍內有常駐人口近60萬人、30棟寫字樓和100余企事業單位，該項目運營后將直接帶動各業態之間的良性循環發展。

• 此外，該公司自身也積極布局多元業務，通過并購多家企業和與第三方合作，來完善整個生態體系。截至2021年9月，龍湖智創生活的全業態物業管理及商業運營服務收入占中國全業態物業管理及商業運營服務總收入的1.2%，位居行業第三名。

龍湖集團董事長吳亞軍曾說：“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”

龍湖版的“物管+商管”模式，可能也是未來物管業發展的重要趨勢。中信證券預計，未來中國絕大多數商管公司基本都將以和物管公司合流的面貌出現，即使是沒有住宅物管的商管公司，也很有可能要謀求和住宅物管公司的深度合作。