作者：盧鵬
來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）
幾乎每天我都會接到一些咨詢，不外乎是商業地產的各類問題。然而一番交談之后，發現多數人對于商業地產的認知多數是一種被誤導的狀態。不過這也難怪，很多人是住宅地產出身，本身還是停留在高周轉的思維路徑上，不痛苦幾年一般是改不掉的。
比如有朋友就問我，公司投拓上會時把項目說成天降福瑞，要是錯過了老板簡直是自取滅亡。這到底對不對？再有基金投行的朋友問我，有的項目能不能投資？算賬的時候看起來簡直一本萬利，好到不敢相信。對于以上問題我沒法直接回答，通常我會問一問租金回報如何？或者問問項目的租金是如何設立的，因為我覺得如果能夠理解租金設立（因），那么就可以推測出這個項目的前景到底如何（果）。否則你不如直接看他們的PPT就好啦。首先我們要理解，商業地產（購物中心類）是如何設定租金的。2、提成租金（也稱為：扣率租金、扣點租金或抽成租金）也稱抽成扣率租金，即按照一定總銷售額的比例來計算商場的抽成租金，主要分為兩類：一是基礎扣點，這是在簽訂合約的時候就在合約中列明的，二是臨時活動（如臨促、中庭促銷等）的扣點。
3、固定租金+提成租金模式（也稱為：兩者取其高模式）
指商場為保障自身盈收，要求商戶在簽訂有保障性的固定租金數額下，如銷售額達到一定數值時，則按照約定的扣點租金數額來繳納租金。
4、此三類模式適用于多數綜合體形態，但適用的條件不同，比如零售類業態在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說明的是這些方法不是一成不變，會根據商場受到市場的追捧程度而進行調整。租金不是固定不變的，這個取決于項目所有權人對自身項目準確市場認知后才能做好租金定價，不能脫離事實基礎。所以一定要先考慮本地區及本商圈商業發展水平，商業地產比拼的是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。商業地產的租金價值與滿足承租人需求能力和其相對于其他競爭房地產的區位優勢相關，既承租人需求的能力通常由該項目能夠賺取收入水平來反應。這是一種物理特征和區位特征，所以項目的租金水平基本上與其物理特征和區位特征相關。所以商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態。指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續旺盛，所以租金仍然有增長性。指地塊區域已近飽和狀態，貿然再加入商業項目會造成商圈內商業生態的波動情形。在此類商圈中的經營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩定，非常適合進行項目進行金融化測算。指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優秀的業績。2、租金的定價因素及方式商圈內租金并不是一種線性關系（說明：浙江大學聶沖博士在其博士論文《購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究》第4．3．3模型的估計方法和識別中認為“線性關系很強”，我個人有異議），不存在你有項目就能掙錢的情形，那是住宅地產，不是商業地產。而是由于人口、交通、周期律以及人為運營所造成的復合因素形成租金螺旋形增長。首先任何商業地產項目的承租人會考慮目標項目整體區域內的商業租金價格水平，一般考慮的半徑會在周邊兩公里以內。然后承租人會根據自身需求以及項目契合性來參考類比項目價格，以明確自身的租金承受能力（不差錢的品牌主力店屬于另外一種情形，畢竟業主會給裝補）。只有在確認自身是否盈利之后，才能夠考慮最后簽訂租約，所以一定要充分考慮承租人行業的真實盈利情況，才能夠準確的對自身項目租金價格進行合理設定。d項目變動成本、固定成本、各種稅費、資產折舊和其它不可預見的費用等。對自身項目周邊的同類競品商業概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，結合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最經濟劃算的。一般采用運用此種方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。這種方式對于經營者要求較高，且要求有著明確人的市場價值判斷，好處是比較準確。注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%、大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%。影院娛樂類：依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。服裝零售類：零售業態屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%。當然也可以更進一步去推導各種業態類型的成本，進一步的去核實。
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務、物管、資產折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產稅、租賃稅等)+資產折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）、+3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3、+前期開辦分攤費等+其它費用等最后與市場調研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。商業地產中的可變量因素由于實在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業地產項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規劃和人口，但后期一定是被項目運營能力所左右。而這卻是目前國內商業地產中最不被看重的決定性因素，因為沒有好的運營，漲租時可能會被商戶用腳投票。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“商業地產與法務”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題：
商業地產租金設定要點2.0
商業地產與法務
