房地產(chǎn)投資圈一直有個(gè)神秘組織，他們來(lái)自于各行各業(yè)，信息渠道廣泛、人脈觸角之深，遍布金融、政府、地產(chǎn)圈等等

他們張口幾個(gè)億的項(xiàng)目，閉口百萬(wàn)方的地塊

他們上可對(duì)接政府高要，下可撩撥投拓狗們?cè)陝?dòng)的心

是的！他們就是“土地中介”，學(xué)名居間方

尤其是做收并購(gòu)和勾地類(lèi)項(xiàng)目的投拓們，跟這一類(lèi)人想必經(jīng)常會(huì)打交道

社交情形大多出現(xiàn)在觥籌交錯(cuò)的宴會(huì)上、清雅別致的茶館里、寂寞騷動(dòng)的KTV里

對(duì)于投拓人員而言，可以從“土地中介”方手中獲取各類(lèi)土地信息，當(dāng)然是需要加以甄別的

“土地中介”作為一個(gè)龐大的神秘組織，投拓們?cè)诓粩嗾鐒e與栽坑的過(guò)程中，也慢慢識(shí)別和總結(jié)出了土地中介的套路

對(duì)于土地方的信息，居間方往往會(huì)廣撒網(wǎng)，而為了在土地方面前展示潛在的實(shí)力意向房企，往往會(huì)要求房企出示資金證明，動(dòng)輒幾個(gè)億

然而對(duì)于普通房企而言，一般都不會(huì)讓資金趴在賬戶(hù)上，但對(duì)于居間方而言，之所以要你的資金證明，主要是拿去跟業(yè)主方吹牛，或是用在其他項(xiàng)目推薦上

資金證明只是一種形式，甚至有時(shí)候還沒(méi)見(jiàn)到地主前，讓房企出具收購(gòu)意向書(shū)等文件，這種情況見(jiàn)多了就知道很扯淡，企業(yè)資質(zhì)工商信息網(wǎng)直接可以查到

在前期接觸有初步意向后，居間方一般會(huì)熱衷于催促雙方簽訂意向收購(gòu)協(xié)議及排他協(xié)議，目的是在于盡快鎖定雙方，這樣的話居間費(fèi)看起來(lái)也更有著落

但是共管賬戶(hù)雖然是雙方共管的模式，賬戶(hù)資金打給對(duì)方需要收購(gòu)方的同意，但是仍然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和損失：

（1）監(jiān)管賬戶(hù)上趴的資金本身就是一筆不小的成本，尤其對(duì)于高周轉(zhuǎn)企業(yè)

（2）監(jiān)管賬戶(hù)從法律角度，存在被強(qiáng)制執(zhí)行的可能性

（3）監(jiān)管賬戶(hù)的解除也是需要共管雙方的同意

因此，在接觸該類(lèi)居間方時(shí)，一旦對(duì)方在 前期就提出賬戶(hù)共管，那么需要額外謹(jǐn)慎

許多土地中介喜歡把政府關(guān)系放在口頭邊

諸如“領(lǐng)導(dǎo)在北京，關(guān)系背景比較硬”、“省里有關(guān)系，掛牌和定向出讓肯定沒(méi)問(wèn)題”等話術(shù)

對(duì)于神秘領(lǐng)導(dǎo)的能力雖然模棱兩可，但是為了推進(jìn)項(xiàng)目，也要將信就信，不斷試探

歷史遺留地塊往往都是有很多bug，除了高溢價(jià)帶來(lái)的無(wú)票成本以外，復(fù)雜債務(wù)關(guān)系、規(guī)劃方案調(diào)整等都可能成為否掉項(xiàng)目的關(guān)鍵因素

市面上存在一批土地由于規(guī)劃限制、方案報(bào)批等原因陷入開(kāi)發(fā)困境，這時(shí)候一定不要輕信土地中介所謂的調(diào)規(guī)、變性等說(shuō)法

實(shí)操層面上難度是非常大的，甚至需要批到中央層面，這種情況下，大多無(wú)異于天方夜譚

政府對(duì)于土地出讓、項(xiàng)目立項(xiàng)、方案審批等都是基于文件制度，很多時(shí)候土地中介為了讓話術(shù)更加具有可信度

在無(wú)規(guī)定文件的前體下，就會(huì)吹噓土地方的資源，基本就是沒(méi)有什么事情是政府的一份會(huì)議紀(jì)要解決不了的

比如，在跟村企合作中，關(guān)于土地款能否返還到村里、關(guān)于土地款能否分成等，在不靠譜的土地中介看來(lái)就是一紙會(huì)議紀(jì)要的事

殊不知，這是涉及國(guó)有資產(chǎn)流失的紅線，根本沒(méi)有這么簡(jiǎn)單