作者| 小債看市

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地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌，金輪天地等綜合實(shí)力較弱的小房企更是在生死邊緣掙扎。

3月15日，金輪天地控股（1232.HK）公告稱，部分媒體對(duì)其發(fā)布的2022年到期票據(jù)退市公告存在誤解，特此公告說(shuō)明與澄清。

澄清公告

公告顯示，3月10日金輪天地控股公告中所述退市，僅針對(duì)目前在香港聯(lián)交所上市的2022年到期的12.95%優(yōu)先票據(jù)（ISIN：XS2100655807）。

此前，金輪天地的公告被外界解讀為公司要退市，在地產(chǎn)圈引發(fā)熱議。

金輪天地控股強(qiáng)調(diào)，其在香港聯(lián)交所的上市地位不會(huì)受到影響，公司的運(yùn)營(yíng)也不會(huì)受到影響。

據(jù)公開(kāi)資料，上述票據(jù)發(fā)行于2020年1月，余額1.215億美元，票息12.95%，已于今年3月14日到期，但金輪天地控股未能支付到期本息。

除此之外，去年12月11日金輪天地控股也未能支付2023年到期16.0%的優(yōu)先票據(jù)的利息。

2021年12月21日，金輪天地控股公告稱，因受地產(chǎn)行業(yè)和疫情等因素影響，公司開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)現(xiàn)有美元債的整體重組。

目前，金輪天地控股已獲得85%投資者支持，并正式簽署重組支持協(xié)議。

據(jù)悉，在建議重組事項(xiàng)和開(kāi)曼計(jì)劃生效后，其可對(duì)現(xiàn)有票據(jù)到期日進(jìn)行延期三年，這將大大緩解和減輕公司償債壓力，改善整體財(cái)務(wù)狀況。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金輪天地控股存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模3.23億美元，其債務(wù)重組美元債規(guī)模合計(jì)有4.445億美元。

存續(xù)美元債情況

金輪天地控股2022年到期的12.95%優(yōu)先票據(jù)，于2022年3月14日到期日后在香港聯(lián)交所票據(jù)退市。

在建議重組事項(xiàng)和開(kāi)曼計(jì)劃成功后，金輪天地控股將注銷現(xiàn)有票據(jù)（包括2022年到期的12.95%優(yōu)先票據(jù)）并發(fā)行新票據(jù)。

2021年10月，因財(cái)務(wù)指標(biāo)和流動(dòng)性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業(yè)家族評(píng)級(jí)及其現(xiàn)有票據(jù)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，主體評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”。

據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股成立于1994年，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚(yáng)州、無(wú)錫、蘇州，湖南省的長(zhǎng)沙和株洲開(kāi)發(fā)了多個(gè)精品專案。

2013年1月，金輪天地控股敲開(kāi)資本市場(chǎng)之門，在香港主板上市。

金輪天地控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.29%，公司實(shí)際控制人為王欽賢家族。

2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬(wàn)平方米。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，金輪天地控股排在全國(guó)200強(qiáng)房企之外，屬于小型房企。

在土儲(chǔ)方面，2021年上半年金輪天地并無(wú)收購(gòu)任何新土地，僅投資了一家新合營(yíng)企業(yè)。

截至2021年6月末，金輪天地總土地儲(chǔ)備的建筑面積為160萬(wàn)平方米，但其超過(guò)60%的可銷售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲(chǔ)備無(wú)法支持可持續(xù)發(fā)展，開(kāi)發(fā)用地只能滿足一年。

近年來(lái)，由于項(xiàng)目交付延遲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率下降等原因，金輪天地控股業(yè)績(jī)大幅下滑，2021年上半年歸母凈利潤(rùn)虧損7630萬(wàn)元。

歸母凈利潤(rùn)

在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個(gè)零利潤(rùn)項(xiàng)目。

據(jù)中報(bào)顯示，2021年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。

毛利率水平

截至2021年二季末，金輪天地控股總資產(chǎn)為172.75億元，總負(fù)債124.35億元，凈資產(chǎn)48.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.98%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。

截至同報(bào)告期，金輪天地控股流動(dòng)負(fù)債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有44.62億元。

相較于短債壓力，金輪天地控股流動(dòng)性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有9.76億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財(cái)務(wù)彈性欠佳。

在負(fù)債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)14.77億元。

整體來(lái)看，金輪天地控股剛性債務(wù)有59.39億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為48%。

近年來(lái)，金輪天地控股有息負(fù)債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長(zhǎng)至11%，2021年中期達(dá)到11.8%。

融資成本

業(yè)績(jī)大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。

2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價(jià)格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬(wàn)港元的收益。

據(jù)悉，金輪天地控股還計(jì)劃處置南京、無(wú)錫和株洲的若干零售商店或商場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

總得來(lái)看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續(xù)下滑；負(fù)債高企、信貸指標(biāo)減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國(guó)，在國(guó)立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。

一開(kāi)始，王欽賢從五金、小機(jī)械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，后來(lái)創(chuàng)立香港金輪集團(tuán)。

1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場(chǎng)、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級(jí)辦公等的綜合開(kāi)發(fā)。

金輪集團(tuán)董事長(zhǎng)王欽賢

在地域上看，金輪天地控股專注開(kāi)發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項(xiàng)目。

金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營(yíng)管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。

2017年，可以說(shuō)是金輪天地控股上市以來(lái)最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及股價(jià)均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強(qiáng)”營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)10強(qiáng)第9名，風(fēng)光一時(shí)無(wú)兩。

然而，近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實(shí)力弱的房企開(kāi)始爆發(fā)危機(jī)，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2018年以來(lái)，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐年遞減，財(cái)務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。

從房地市場(chǎng)環(huán)境變化來(lái)看，金輪天地只是眾多中小房企面對(duì)行業(yè)洗牌困境中的一個(gè)縮影。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “蘇系房企”4.45億美元債重組，中小房企能否熬過(guò)行業(yè)寒冬？