作者：觀察君

來源：不良資產(chǎn)投資觀察（ID:biyuefinance）

2020年，相信很多人都能夠感受到樓市微妙的“冷風(fēng)”，除了深圳一枝獨(dú)秀般的出彩，其余城市，包括北上廣，都進(jìn)入了“觀望”階段。

而在此時(shí)，有另外一股“資金流”正在暗度陳倉(cāng)，瘋搶另一個(gè)領(lǐng)域的房源，那就是不良資產(chǎn)，更具體一點(diǎn)可以說，法拍房。

大到萬科，融創(chuàng)，這些房地產(chǎn)大鱷紛紛跟廣州資產(chǎn)，深圳資產(chǎn)進(jìn)行不良資產(chǎn)投資戰(zhàn)略合作；小到個(gè)人，到淘寶京東拍賣淘房的盛況。資金跟人流的走向無不在告訴市場(chǎng)，不良資產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)是掘金新方向。

前幾天，一套廣州天河接近20年的房子，迎來了近100名意向購(gòu)房者，現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)看樣，由于疫情期間排隊(duì)人數(shù)過多，還一度引起組織人員跟意向購(gòu)房者的口角。

這是一套駿景花園109方的房子，起拍價(jià)298萬，從開拍就上演激烈的爭(zhēng)奪，經(jīng)過100多輪的競(jìng)價(jià)，最終超過評(píng)估價(jià)近40萬，以465萬成交。雖說是比現(xiàn)在該小區(qū)的正常二手房便宜幾十萬，但如果加上稅費(fèi)，實(shí)際的成本也在500萬左右了。 

除了價(jià)格還是比正常交易市場(chǎng)有空間之外，還要說現(xiàn)在法拍房的房產(chǎn)比以前規(guī)范許多。很多法拍房的實(shí)際情況，包括居住，租約，現(xiàn)場(chǎng)，以及債務(wù)人情況都很直觀地展示在詳情頁(yè)，而且從19年開始，很多拍賣房已經(jīng)實(shí)行法院負(fù)責(zé)騰清的政策，例如上述天河區(qū)的房子，這樣購(gòu)買者實(shí)際的購(gòu)房體驗(yàn)將與買賣二手房接近，無需煩惱是否有“老賴”霸房的情況。

這篇文章，觀察君就整理法拍房購(gòu)買流程給各位淘金者作為參考。

從上面的流程圖可以知道拍賣大概包括以下流程：

TIPS：請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真閱讀“競(jìng)買公告”和“競(jìng)買須知”。

▲看樣：提前申請(qǐng)，并在約定時(shí)間由工作人員統(tǒng)一帶領(lǐng)前往拍賣房源看樣。

TIPS：一般公告中會(huì)提示看樣申請(qǐng)時(shí)間和聯(lián)系方式。 

TIPS：拍賣結(jié)束之前都可以提交保證金，但避免錯(cuò)過，盡量還是提前1-2天為宜。只有1人報(bào)名的話，可以直接底價(jià)成交。 

TIPS：一般拍賣會(huì)有一個(gè)5分鐘的延時(shí)周期，即拍賣10點(diǎn)結(jié)束，但有人9:56出價(jià)，則拍賣延長(zhǎng)至10：01分結(jié)束，5分鐘內(nèi)的每次出價(jià)都會(huì)觸發(fā)延時(shí)，直至無人出價(jià)為止。

▲交錢：拍下后保證金轉(zhuǎn)為房款，余款在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清。

TIPS：拍前應(yīng)注意公告是否可貸款，及相應(yīng)首付和貸款部分的到賬時(shí)間。逾期未付款項(xiàng)，將被沒收保證金，甚至要負(fù)責(zé)其他產(chǎn)生的費(fèi)用，所以出價(jià)要慎重。 

TIPS：拍賣成功后應(yīng)辦理的手續(xù)未及時(shí)辦理的，買受人應(yīng)支付由此產(chǎn)生的費(fèi)用，并承擔(dān)本標(biāo)的物可能發(fā)生的一切風(fēng)險(xiǎn)和后果。 

▲過戶：完成過戶手續(xù)，登報(bào)公示，繳納各種稅費(fèi)等，正式拿到房產(chǎn)證后收房。

TIPS：拍賣人不承擔(dān)過戶涉及的一切費(fèi)用、和標(biāo)的物涉及的其他欠費(fèi)等。此外，涉及違法、違章部分也由買受人自行承擔(dān)處理。 

由于時(shí)間有限，在確認(rèn)自己名額跟購(gòu)房資格沒有問題后，如果要申請(qǐng)房貸，就必須在考慮參加競(jìng)拍之前就著手操辦。由于這種貸款由于時(shí)間關(guān)系，加上銀行是先幫你把錢給到法院，再等你拿到房產(chǎn)證后才辦理真正的抵押手續(xù)，所以拍賣貸款都需要有銀行指定的擔(dān)保公司出具擔(dān)保函才會(huì)放款。

這里會(huì)涉及到一筆擔(dān)保抵押的費(fèi)用，每間擔(dān)保公司都不一樣，一般最高不會(huì)超過貸款金額的2.5%。而且有些擔(dān)保公司還能夠負(fù)責(zé)協(xié)助過戶事宜，這個(gè)可以具體跟對(duì)應(yīng)的擔(dān)保公司協(xié)商，費(fèi)用是否能夠包含協(xié)助過戶。

司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項(xiàng)稅費(fèi)，均由競(jìng)得者支付！這里需要購(gòu)買者提前計(jì)算成本，否則可能會(huì)忽略了背后可能存在的大額稅費(fèi)，導(dǎo)致得不償失。

拍賣的來的房子，法院跟公安機(jī)關(guān)都是會(huì)支持買家單方面進(jìn)行過戶及落戶。只要走正常拍賣流程以及辦理好資料就不會(huì)有大礙。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 競(jìng)拍100輪！“聰明錢”開始進(jìn)擊廣州拍賣房！一張圖看懂法拍房流程！